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徐*与范某某一案一审民事判决书

2013.01.08上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民一(民)初字第4250号

审理经过

原告徐*某与被告范*某共有物分割纠纷一案,本院于2012年7月26日受理后,依法适用简易程序,由审判员秦*独任审判,于同年8月10日第一次公开开庭进行了审理。本案的处理与沈某某、徐*有利害关系,因原告徐*某申请,本院依法将沈某某、徐*追加为本案的原告。于2012年10月18日、12月6日第二、第三次公开开庭进行了审理。原告徐*某及三原告共同委托代理人范*、李**,被告范*某及委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐*某、沈某某、徐*共同诉称:位于上海市嘉定区南翔镇某某街362号(以下简称362号)系原、被告于2007年共同出资购买。根据房屋产权登记,该房产属于原、被告共同共有。三原告向被告主张房屋产权,但被告未予认可。为维护三原告的合法权益,三原告遂向法院起诉要求依法分割系争房屋。

被告辩称

被告范某某辩称:根据房屋买卖合同,系争房屋的房价为人民币2567295元(以下币种均为人民币),另加交易税等共计2662060.25元。其中徐*某出资100万元,剩余的贷款、交易税及部分首付均是由被告个人支付的。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,按份共有人对不动产按出资额享有权利,不能因为产证上写了名字就等于等额分割。因此,三原告仅享有37.56%的份额,被告享有62.44%的份额。被告认可徐*主张共同份额的权利,但要求其承担婚姻关系存续期间的共同债务。因为离婚案件中房屋没有分割,所以在离婚案件中未予主张。被告所有的借款都是对应支付房款、还贷的。因此,系争房屋应当归被告所有,被告愿意根据三原告所占的比例购买其享有的份额。

根据双方当事人各自举证、质证意见及当庭陈述,本院确定如下事实:

徐*某与沈某某系夫妻关系,其婚后生育一女,即徐*。徐*与范某某于2007年5月12日登记结婚,于2012年3月5日经上海市嘉定区人民法院调解离婚。

2007年8月11日,上海嘉定**)有限公司(甲方)与徐某某、范某某(乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份,乙方向甲方购买362号房产,建筑面积为190.17平方米,类型为商场,用途为商业,总房价为2567295元。同年8月13日,徐某某、范某某支付房款1067295元,余款150万元由范某某贷款支付。之后,徐某某、范某某支付维修基金、印花税、交易税等共计94765.25元。其中,徐某某出资100万元,范某某出资162060.25元。

2007年9月28日,362号被核准登记在范某某、徐某某名下,共有人及共有情况为共同共有。

2007年10月16日,上海嘉定**)有限公司将362号移交给范某某、徐某某,双方订立交接单。房屋交接后,主要由范某某负责出租经营。

位于上海市嘉定区南翔镇某某街358号及362号原由上海嘉定**)有限公司于2006年11月7日出租于孙某某。2008年7月1日,范某某等人(甲方)与孙某某(乙方)就上述房屋签订《房屋租赁补充合同》一份,约定:原租赁期限(到期日)变更为2008年12月31日止。甲方支付乙方赔偿金50万元。首期付款20万元在2008年4月20日之前付清,余款将于乙方搬离时付清(最晚2008年12月31日)。按照362号的建筑面积,362号的权利人因违约应支付赔偿金260036.65元,已由范某某支付完毕。

2008年7月1日,范某某(甲方)与某某**公司(乙方)签订《商铺租赁合同》一份,甲、乙双方约定租赁期限为2008年7月1日至2013年6月30日止。双方还约定:该房屋每年租金26万元,该房租两年内不变。自2010年7月1日起,双方同意对租金标准进行调整。从第三年起,租金每年比上一年度增加:第三年5%,第四年7%,第五年7%(即,第三年为273000元,第四年为292110元,第五年为312557元)。

2007年10月至2011年4月30日,商铺租金共计872160元。2011年5月、6月,商铺租金共计45500元。2011年7月至2012年2月,商铺租金共计194740元。2012年3月至2013年1月,商铺租金共计279694.92元。2007年10月至2013年1月,范某某共收取租金1392094.94元。2013年2月至2013年6月,尚有租金130232.10元。

2007年10月22日至2011年4月,范某某向银行偿还了贷款本金及利息共计1754790元,其于2011年4月15日一次性偿还979182.75元,该房已无贷款。

2011年11月17日,徐某某向上海**民法院起诉要求分割系争房屋,于2012年1月6日申请撤诉。2012年7月26日,徐某某再次向本院起诉。

庭审中,原、被告双方一致确认系争房屋的市场价为500万元。

以上事实,有上海市房地产登记簿、出售合同及购房款发票、交易税发票、银行存折、交接单、房屋租赁补充合同、房屋租赁合同、借条复印件、营业执照、身份证复印件、驾驶证复印件、杨**的陈述、上海市房地产权证、信贷明细、贷款合同复印件、民事判决书、当事人的陈述等证据为证,事实清楚,证据确实。

本院认为

本院认为,《中华人民共和国物权法》规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。根据房产信息的登记来看,明确记载362号的权利人为徐*某、范某某,共有人及共有情况约定共同共有。因此,范某某在本案中以按份共有主张系争房屋的抗辩,显然不成立。系争房屋购买时徐*某与沈某某、范某某与徐*均系夫妻关系。基于上述法律认可的家庭关系,本院认定系争房屋为原、被告双方当事人共同共有。徐*与范某某于2012年3月5日经上海市嘉定区人民法院调解离婚,徐*某、沈某某、徐*与范某某共同共有系争房屋的基础丧失,徐*某、沈某某、徐*因此主张自己的权利,本院应予支持。

法律规定,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。从系争房屋首付款的出资情况来看,徐*某支付了大部分的款项,而房屋交付使用后,则由范某某履行了主要的管理义务,双方对房屋的贡献相当。据此,本院确定徐*某、沈某某及范某某、徐*在系争房屋中各占50%,即范某某占25%。基于上海市嘉定区南翔镇某某街358号及362号现已打通,由范某某整体出租于他人经营使用的实际情况,本院确定系争房屋归范某某所有,范某某则应根据双方协商的房屋价格给付徐*某、沈某某、徐*相应份额的房屋折价款。

审理中,范某某抗辩贷款、交易税、部分首付款均是由其个人支付的,因范某某提供的证据不足以证明,故本院不予采信。2007年8月11日至2012年3月5日,范某某与徐*尚处于婚姻关系存续期间。因此,范某某因房屋而支付的交易税、部分首付款等款项,也应认定是以范某某、徐*的夫妻共同财产予以支付的。另外,范某某坚持每月偿付的贷款系向他人所借,并在庭审中提供了借条复印件予以证明。因范某某收取租金与偿付贷款系在同一时间段,且经核算,范某某收取的租金足以偿付每月的贷款以及违约金。除非范某某有证据能够证明收取的租金已合理消费完,否则应认定范某某用收取的租金支付每月的贷款及偿付违约金,范某某另向他人借款用于还贷及偿付违约金的事实显然不符合常理。因此,在范某某、徐*婚姻关系存续期间支付的款项中应扣除该时间段收取的租金。至于最后一笔还贷979182.75元,范某某认为该款系其婚后向他人所借,由其父母向中国工商**海市浦东分行贷款100万元后偿还他人,而徐*对此持有异议。因该笔款项涉及案外人,故本案中不作处理,债权人可依据相关的证据另行起诉。

据此,依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

位于上海市嘉定区南翔镇某某街362号(建筑面积190.17平方米)归被告范某某所有,被告范某某应于本判决生效之日起三十日内给付原告徐*某、沈某某、徐*房屋折价款人民币375万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费46800元,减半收取23400元,由原告徐*某、沈某某、徐*负担17550元,被告范某某负担5850元。被告负担之款,应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二○一三年一月八日