小产权房不合法的主要原因

　　在现实生活中，存在着不少买卖小产权房的行为，但是很多人都知道买卖小产权门是不合法的，但依旧还是会购买。那么小产权房不合法的主要原因是什么？下文中找法网小编将为大家介绍。

　　一、小产权房不合法的主要原因

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　该类房不合法的主要原因是：没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

　　所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

　　二、购买小产权房的风险有哪些

　　(一)法律效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　(二)房产转让

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　(三)政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　(四)监管缺位

　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　以上就是小产权房不合法的主要原因的介绍。小产权房没有国家颁发的房产证，因而在买卖的时候是有一定限制的。而在买卖小产权房的过程中也会存在很多风险，由于法律对小产权房不保护，因此对当事人来讲是很不利的。