房屋租赁合同效力纠纷怎么认定

　　不少人在租房时一般都是签了比较长的时间，而在合同期间，房东因为个人债务等原因，将房子卖出去了，产权发生了变化，房东要求租房人搬出，这时双方就发生了矛盾，那么房屋租赁合同效力纠纷怎么认定？以下就是找法网小编整理的内容。

　　一、房屋租赁合同效力纠纷怎么认定

　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。

　　房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

　　（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

　　（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。

　　而建设部１９９５年以第４２号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　１、未依法取得房屋所有权证的；

　　２、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　３、共有房屋未取得共有人同意的；

　　４、权属有争议的；

　　５、属于违法建筑的；

　　６、不符合安全标准的；

　　７、已抵押，未经抵押权人同意的；

　　８、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　　９、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　二、租赁房屋未经消防验收合格租赁合同是否有效

　　根据《合同法》第５２条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。

　　认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第１３条第３款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

　　因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第５２条认定租赁合同无效。

　　当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

　　三、租赁期间发生所有权变动租赁合同是否继续有效

　　最高人民法院认为，依据《合同法》第２２９条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。

　　只有违反法律、行政法规强制性效力规定的租赁合同才是无效合同。以上就是找法网小编整理的关于房屋租赁合同效力纠纷怎么认定的内容，希望对您有所帮助。如果还有其他法律问题的，欢迎上找法网在线法律咨询平台，在线律师会为您进行专业的解答。