房屋买卖合同违约责任的免责事由

　　房屋买卖合同出现违约情形，不必然的需要承担违约责任。因为在法律规定的违约责任之外，还有对于违约责任的免责事由。那么，房屋买卖合同违约责任的免责事由有哪些？找法网小编为您详细解答。

　　房屋买卖合同违约责任的免责事由

　　免责事由是指免除违约方承担违约责任的原因和理由，包括法定免责事由和约定免责事由。

　　(一)不可抗力

　　根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体地说，不可抗力独立于人的意志和行为之外，且其影响到合同的正常履行。构成不可抗力的事件繁多，一般而言，包括自然灾害和社会事件两种。

　　不可抗力的法律后果。对于因不可抗力导致的合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。但在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，主要有：其一、迟延履行后的责任。大陆法系民法典大都规定，一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。我国《合同法》第117条对此有所规定。其二、客运合同中承运人对旅客伤亡的责任。我国《合同法》第302条对承运人采取了特殊的严格责任原则。我国《民用航空法》第124条及《铁路法》第56条亦有相关规定。

　　此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。

　　(二)债权人过错

　　债权人的过错致使债务人不履行合同，债务人不负违约责任。

　　(三)其他法定免责事由

　　主要有两类：第一，对于标的物的自然损耗，债务人可免责。这一情形多发生在运输合同中。第二，未违约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责。

　　(四)免责条款

　　免责条款，又称约定免责事由，是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。分解开说，其一，免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款，具有约定性；其二，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在；其三，免责条款旨在排除或限制未来的民事责任，具有免责功能。

　　以上就是房屋买卖合同违约责任的免责事由。主要包括法定的免责事由和约定的免责事由，法定免责事由有不可抗力、权利人过错、其它；约定免责事由只要不违反法律法规强制性规定，都可以由双方当事人约定。