土地使用权抵押贷款存在什么风险

　　现在很多人需要办理贷款，如果资金不够的话，贷款贷款的金额越大，那么你过抵押就越大，为防止你所贷款是在你的承受范围的。一般大型资金都是通过抵押土地，房屋等，那今天我们来了解一下土地使用权抵押贷款有哪些风险？下面找法网的小编给大家详细介绍相关内容。

　　一、土地使用权抵押概念

　　根据《担保法》规定，抵押指的是债务人或者第三人不转移对某一特定财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》所包括的可以抵押的财产包括：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

　　2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。

　　3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。

　　4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

　　5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

　　6、依法可以抵押的其他财产。

　　接下来本文将重点讲述可以抵押财产中的第三点，即国有土地使用权。

　　二、土地使用权抵押常见风险点

　　1、土地使用权对房屋所有权的限制

　　根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条

　　“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”

　　这就是俗称的“地随房走、房随地走”。如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使得此种抵押担保出现法律风险，商品房和商铺例外。

　　2、超期未开发建设收回风险

　　根据《城市房地产管理法》第二十五条规定：

　　“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。”

　　因此，在进行土地抵押时，应了解该土地取得时间、目前开工进展情况、是否存在被收回的风险。

　　3、抵押登记不规范风险

　　目前，有的地区采用房地统一抵押登记制度，有的采用分开抵押登记制度。例如，在进行土地及地上建筑物（均有证）抵押登记时，有的地区需要同时在土地局和房产局分别进行抵押登记，有的地区则只需要在房产局进行合并抵押登记。此外，在实际操作中会发现，针对部分地上建筑物无证的情况，有的地区只要将地上建筑物一并纳入抵押范围，则可以在土地局一并办理抵押登记，但有的地区只接受有权属证明的财产抵押或者在建工程抵押，但是进行在建工程抵押的相关要求较为严格，因此，一些无证件的地上建筑物很难一并抵押，这就造成了处置的难度。

　　4、使用权不明或争议瑕疵风险

　　第一、土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，如果初分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。

　　第二、依法被扣押、查封、监管或采取其他诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有关机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能成为抵押物。

　　第三、土地没有达到开发强度，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。

　　注意：土地使用权抵押贷款后，我们要做好贷后风险防范措施：

　　1、动态掌握当地土地政策

　　2、定期进行现场走访

　　3、关注抵押人生产经营情况变化