二手房个税和契税是怎么计算的

　　住房是很多在城市中生活的群体所需要考虑的问题，购房或者租房，二选一。当个人有了一定的积蓄之后，肯定会选择购买一套属于自己的房屋的，不管是新房还是二手房。二手房交易是要缴纳一定的税费的，那么，二手房个税和契税是怎么计算的呢？现由找法网小编为大家解答。

　　一、二手房个税的计算

　　个人所得税，分为两种方式：

　　1、查账征收计算方法为：（评估价格-房产原值-税金-合理费用）×20%

　　2、核定征收计算方法为：评估价格×1%

　　3、转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。

　　二、二手房契税的计算

　　（基准税率3%优惠税率1.5%和1%）征收方法：90平米以下的普通住宅，为成交价的1%，若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征 收；90平米-144平米的普通住宅为成交价的1.5%，若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征收；144平米以上的住宅按成交的3%征收；若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　三、几种二手房免征个税的情形

　　（一）“满五唯一”

　　“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。“唯一”是指业主以家庭为单位家庭成员名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。家庭成员一般来说指本人、配偶以及未成年的子女。

　　实际交易中如何判断满五唯一：

　　1、商品房、经济适用房：二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

　　2、已购公房：三种判断标准，下面三个条件只需一个满5年就算“满五”。

　　（1）距房产证填发日期满五年；

　　（2）距原始购房合同签署日期满五年；

　　（3）距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年。

　　（二）无偿赠与（包含三种情况）

　　1、无偿赠与直系亲属：赠予也属于二手房交易的范畴，如果房主将房子无偿赠与直系亲属，比如父母、配偶和子女，那么是不必缴纳个人所得税的。

　　2、无偿赠予抚养人或赡养人：抚养人和赡养人和房主没有血缘关系，如果要实现无偿赠予可以提供相关证明，比如抚养证明或赡养证明，这样即可省去个人所得税税费。

　　3、无偿赠予非直系亲属，符合“满五唯一”：如果房主没有直系亲属，想将房子赠予非直系亲属，就算是无偿赠予也要走正规的买卖程序，是不能减免税费的，而如果房子符合“满五唯一”则大不相同了，交易过程中就可以免交税费。

　　（三）继承

　　继承在二手房交易过程中同样可以免税，针对于法定继承人和遗嘱继承人，只要提供相关证明都可以节省过户需缴纳的税费。不过如果继承者要再次将房屋转卖，如果不是“满五唯一”的房子就无法减免个人所得税。

　　（四）离婚分割房产

　　通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

　　二手房个税的计算方法主要有两种：查账征收计算方法为：（评估价格-房产原值-税金-合理费用）×20%；核定征收计算方法为：评估价格×1%。契税的计算方法：契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率。