2019-06-23 17:45:07
律师解答共有2条
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成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的；
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)权属有争议的；
(5)属于违法建筑的；
(6)不符合安全标准的；
(7)已抵押，未经抵押权人同意的；
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 -
代理权是代理人以被代理人的名义实施民事法律行为的权利，是进行代理行为的根据，代理人必须享有代理权才能进行代理活动。不论是委托代理、法定代理还是指定代理，代理人的代理行为都必须有一定的法律根据，没有代理权就意味着代理人与被代理人之间不存在代理关系。
实践中，没有代理权的代理主要表现为： 第一，未经被代理人委托授权而以本人名义进行的代理。 还需要注意的是，在代理关系中，原则上代理人应该亲自为代理行为，代理人如需转托他人进行代理，须事先征得被代理人的同意，否则，再代理人即构成无权代理。
因为再代理人与被代理人之间并不存在任何代理关系，代理人应当承担民事责任，除非是紧急情况。 第二，在法定代理中，法定代理人以外的其他人进行代理活动就属于无权代理。
非法定代理人要进行代理活动必须事先征得法定代理人的同意。否则不产生代理的法律效力。 第三，指定代理人按照人民法院的指定或者指定单位的指定行使代理权，未经有关部门的指定而私自进行的代理，也属于无权代理。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
