小产权房买卖合同效力认定

　　小产权房是在农村集体土地上建设的商品性住宅房屋，一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，根据法律相关规定，在法律上不予承认的。虽然没有小产权房证，但是买卖还有法律效力的。那么关于小产权房买卖合同效力认定？以下就是找法网小编整理的内容。

　　一、小产权房买卖合同效力认定

　　第一、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

　　第二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准，认定合同有效。

　　第三、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。

　　第四、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。

　　第五、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持。

　　二、小产权房买卖的风险

　　第一，因为小产权房不具备国家房产管理部门颁发的产权证，大都是当地村委会或者是镇政府开具的产权证明，这些证明都是属于无效证明，在法律上是得不到认可的，所以购买的小产权房得不到相关的法律保护，依然属于违法建房一类。

　　第二，小产权房无法正常上市流通，由于小产权房没有国家认可的房产证明，所以并不具备进行房产的转让，继承，受益等相关权力。

　　第三，小产权房无法办理相应的过户手续，因为小产权房本身就不具备相应的产权，所以也就没有过户的权力。

　　第四，小产权房享受不到应有的占地，拆迁补偿，如果遇到政府或者是需要占地开发的情况，小产权房只能够得到很少或者是无法得到相应的补偿，因为我们要知道，小产权房的占地使用权归当地村委会或者是乡政府所有，补偿款会直接划给当地的村委会或者是乡政府，那么他们会不会雁过拔毛，能给我们分多少，那都不好说了。

　　第五，小产权房无法进行办理相应的银行抵押或贷款手续，因为我们知道，去银行办理贷款或抵押时，需要向银行提供房屋的合法权证，我们拿不出来这样的合法证明，所以贷款，抵押也就无从谈起。

　　第六，户口没有办法迁入，因为购买的小产权房户口无法迁入，所以购房人以及其子女也很难享受到当地的医疗以及教育资源。

　　第七，政策的不确定性，由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理规定，所以我们购买小产权房未知的风险也在变大。

　　三、认定小产权房买卖合同无效的理由

　　1、农村集体所有土地的使用权不得流转《中华人民共和国》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

　　2、农村使用权的取得有着严格的身份限制小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。

　　3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。

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