房产抵押银行贷款过程中存在哪些风险

　　房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。房产会受到经济发展、市场行情以及相关政策的严重影响。那么，房产抵押银行贷款过程中存在哪些风险呢？现由找法网小编为大家介绍。

　　一、房产抵押银行贷款过程中存在哪些风险

　　1、抵押物权利瑕疵风险。

　　一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

　　2、无效抵押行为风险。

　　一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。

　　3、抵押物价值下跌风险。

　　一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。

　　4、抵押物灭失风险。

　　若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。

　　二、房产抵押类不良资产的处置风险

　　我们需要了解房产抵押类（以下简称房抵类）不良资产的处置流程。假设我们从相关机构购得某笔房抵类不良资产，成为债权人。最顺利的处置流程可能是：

　　首先，若案件未诉，起诉债务人，法院受理案件，并通知债务人；

　　其次，案件审理，通常情况下债权人是胜诉一方；

　　接下来，申请执行，推动法律程序，进入评估拍卖阶段。在此阶段，最有利的情况是房屋空置且债务人配合，这样债权双方可以商议出一个合理的出售价格，顺利拍卖；

　　最后，按照拍卖款分配的相关规定，拍卖所得款项优先覆盖债务人的债务和其他费用，若有剩余，退还债务人。上述流程是我们假设中最顺利的情形，但即便如此，期间仍存在判决时间不确定、执行时间不可控等问题。此外，房抵类不良资产的处置还存在其他风险。

　　若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。房产抵押银行贷款过程中存在哪些风险，找法网小编为大家介绍到这里，希望对大家有所帮助。