农村宅基地转让易出现的问题有因买卖合同不规范产生纠纷、房屋升值,卖方毁约和宅基地出卖人更受法律保护等。农村宅基地转让的除外条件有不得单独转让、购买人为城镇居民等。
农村宅基地转让容易出现的问题如下:
1.因买卖合同不规范产生纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,未签订买卖合同(或者买卖合同不规范),而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。找法网提醒您,如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷。
2.房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷。
3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地,宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,从而使购买宅基地的人出于劣势,也助长了出卖人反悔的气焰。
1.宅基地使用权不得单独转让,必须和住房一起转让。
2.下列转让应认定无效:
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
农村宅基地转让条件如下:
1.转让人拥有二处以上的宅基地;
2.转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;
3.受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;
4.转让行为征得集体经济组织同意。