卖房书面合同何时生效

一、卖房书面合同何时生效

房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：

1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。

2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

二、房屋买卖合同毁约怎么办

1、继续履行。如果当事人一方不履行合同，首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如，在房屋买卖中，如果买方已支付价款，但卖方迟迟不交付房屋，买方就可以要求卖方继续履行交房的义务；或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款，卖方就有权要求买方继续支付价款。同时，继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。

但有下列情况的则不适用继续履行：

(1)法律上或者事实上不能履行；

(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

(3)债权人在合理期限内未要求履行。

2、解除合同。当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3、定金罚则

如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。

4、违约金

违约金可以由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，只要约定不违法，也无明显不合理的，就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷，并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

需要注意的是，在一方稍有违约情形时，另一方就马上要求高额的违约金，其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易，因此只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

5、赔偿损失

在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

(1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。

(2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

三、解除合同程序

解除合同的流程分为以下情况：

1、协议解除的程序

协议解除取决于双方一致的解除合同的意思表示，不需要有解除权的存在。而双方意思一致的达成一般也要经过要约、承诺两个阶段，当双方协商一致时，合同就被依法解除了。

2、行使解除权的程序

（1）通知对方。

（2）对解除合同存在异议的，可请求法定机构解决。

（3）法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应遵守特别程序的规定。

3、法院裁定的程序

在适用情事变更原则解除合同的情况下，当事人应向法院提出解除合同的请求，由法院根据案件的具体情况和情事变更原则的法律要件来裁决。

以上是找法网小编对“卖房书面合同何时生效？”这个问题的简单解答。在当事人没有约定生效条件的情况下，或者不需要履行报批手续时，一般情况下，买房书面合同自成立时便生效。希望以上内容能对您有所帮助，若您还有什么法律疑问，建议咨询找法网的专业律师。