部分业主是否能够解除物业服务合同取决于部分业主占全体业主中的比例问题。
根据《民法典》第二百六十八条的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是业主大会的职权范畴,是业主共同决定的事项,共同决定并非指需要经过全体业主的同意,而是需要经过参加表决的业主达到法定比例的要求。业主大会的召开标准是需要有三分之二以上的业主(面积且人数占比均超过三分之二)参加会议,然而这只是开会的标准,只有到会的业主达到三分之二才能召开会议,而后需要考虑对“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”这一问题的表决,法律规定,对该事项的表决需要参加会议的业主(也就是三分之二以上的业主)中的半数以上的业主(面积且人数占比均超过半数)表决同意才能最终做出解聘物业服务企业或其他管理人的决定。在业主大会成功做出这个解聘的决定后,由业主委员会作为业主大会的执行机构,经过委托才能够经过解除的程序解除与物业服务企业或其他管理人的物业服务合同。至此,物业服务合同才算是解除成功。
部分业主若想要解除物业服务合同,要达到三分之二(能够召开业主大会的比例)乘以二分之一(能够对解聘物业服务人员或者其他管理人的表决比例)等于三分之一,也就是说该部分业主至少要达到三分之一以上的比例才有可能通过法定的程序解除物业服务合同。
在物业管理企业接管物业之后,可能会由于业主的其他要求或环境的变化,导致合部分内容不再符合实际,此时应由物业管理企业与业主委员会商议,对委托服务合同的及时进行修改。
1、物业服务合同变更的特点。
①协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致,并在原有合同基础之上达成新的的协议。
②局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。
③相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生,它的履行相应不能再按照原有合同进行,而应按变更后的权利和义务关系履行。
2、物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更,还必须具有以下一些形式要件。
①已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上,否则就不可能发生变更问题。
②具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生,也可通过当事人双方协商产生。
③具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。
④非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款,即除合同标的之外的其他条款。
3、物业服务合同变更的效力。
物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定,若变更内容不明确,则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化,当事人就应当按照变更后的内容履行合同,任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害,则另一方当事人应付相应的赔偿责任。
1.主体平等原则
合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物,也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的基本要求。
2.合同自愿(自由)原则
当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则又叫合同自由原则,其意思就在于缔结合同、选择合同方式、决定合同内容、变更和解释合同的自愿或自由。实行合同自愿原则,并不排除国家对合同的适当限制。
3.权利义务公平原则
公平原则规范合同当事人之间的利益关系,制约滥用合同自愿(自由)原则,要求形式的公平和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的"霸王合同"和不利对方权益的"格式合同",当事人有权要求法院或仲裁机关予以撤销或变更。
4.诚实信用原则
又叫诚信原则,是民法、合同法最基本的原则,它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有欺诈行为。该原则具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律和合同三大功能。
5.守法和维护社会公益原则
当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会公共秩序,损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。
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