业委会未经业主同意与物业签物业合同怎么办

一、业委会未经业主同意与物业签物业合同怎么办

根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

4、监督管理规约的实施；

5、业主大会赋予的其他职责。

因此，业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，那么业委会未经业主大会同意签订物业服务合同是无效的。

二、物业服务合同的特征是什么

1、物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。

2、物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。而在物业服务合同的履行过程中，无论是物业公司，还是业主、业主大会、业主委员会，均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。此外委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，可以是口头的，也可以是书面的，但物业服务合同只可能是书面、有偿合同。

3、物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同也存在本质的不同。承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬;而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同;根据物业服务合同的内容，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，因此物业服务合同是双务合同;物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。

三、业委会的成立流程是什么

（一）提出申请

物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会:

1、物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;

2、物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

（二）成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

（三）筹备小组开展筹备工作

1、筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

2、筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

3、筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

4、筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

（四）召开大会选举委员筹备小组

完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

（五）申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;

1、业主委员会登记申请表;

2、街道办事处核准证明;

3、业主委员会选票;

4、业主代表选票;

5、业主授权委托书;

6、业主大会或业主代表大会签到表;

7、业主委员会章程;

8、业主公约;

9、其他相关资料。

（六）核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业委会本身就是业主大会产生的，业主大会是代表全体业主的利益，而物业合同事关全体业主的权益，因此业委会若未经业主同意是不能与物业公司签订物业合同的。以上便是找法网小编为您带来关于业委会未经业主同意与物业签物业合同怎么办的相关知识，若大家有什么不了解的亦或是有其他疑问，可以咨询找法网的律师。