物业服务合同纠纷裁判规则

一、物业服务合同纠纷裁判规则

1.物业服务企业对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主财产损害的，应承担违约责任。

2.在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益。

3.业主虽因不可抗力遭受财产损害，但物业公司未尽防范及提醒义务的，仍应承担相应的赔偿责任。

4.未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费。

5.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

6.在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位。

7.产业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受产业园区物业管理条例的约束。

8.业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据。

9.前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意。

10.业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵。

11.业主以未损害其他业主公共利益为前提利用建筑物专有部分的，物业管理企业无权干涉。

12.业委会根据业主大会的决定与得票最多但未达到“双过半”的物业管理人签订的临时物业管理协议有效。

13.物业交接是物业服务合同的附随义务。

14.业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

15.物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。

16.未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权。

17.补充协议变更主合同条款，变更后特殊条款与主合同其他一般条款发生冲突时，特殊条款效力强于一般条款。

18.物管相对独立小区业主诉请变更物业费标准应获支持。

19.无特别约定情况下，物业管理人对业主室内财产丢失不担责。

二、物业服务合同纠纷解决的方式有哪些

１、协商解决

合同纠纷发生后，通过相互协商，达成协议，确立纠纷解决的方法、步骤及各自承担的民事责任，最终解决合同纠纷。双方协商的基础是国家一系列有关法律、法规；其前提是双方的平等、自愿。在此条件下，双方本着实事求是、互相谅解的态度，达到求大同存小异，使分歧顺利得到解决。争议双方在协商不能达到意见统一时，可以向合同管理机关申请调解，或者依据合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

２、仲裁解决

指争议双方根据争议发生前或争议发生后达成的协议，自愿将争议交给第三者作出裁决，双方对裁决必须执行的一种解决争议的方法。是我国解决合同争议的一种重要法律制度。

３、诉讼解决

诉讼就是当事人将争议提交人民法院解决，人民法院在检察院的监督下，解决该争端的一切活动。诉讼包括起诉、审判和执行三个阶段。

三、签订物业服务合同的注意事项有哪些

在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

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