房屋转租合同无效的情形

一、房屋转租合同无效的情形

(一)违章建筑的转租。

法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

(二)超过建筑物使用期的转租合同。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。

(三)承租人拖欠租金的。

交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。

二、哪些房屋不能转租呢

我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。

（一）承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。

（二）房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。

（三）房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。

（四）房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。

（五）房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。

综上所述，使用者在签订转租合同时，应查明原租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的使用者的权利将得不到保障。不过，实践中，如果是因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。

三、承租人的义务包括哪些

（一）承租方支付租金的义务。租金是租房最重要的事情。

（二）承租方按照约定的方法使用租赁物的义务。承租方应按照租房合同约定的方法使用房屋和房间内的物品，没有约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租方按照约定的方法或者按租赁物的性质使用导致租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租方不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用导致租赁物受到损耗的，认定为承租方违约，出租方可以解除合同并要求承租人赔偿损失。

（三）承租方妥善保管租赁物的义务。承租方应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租方不得未经房屋出租人的同意将房屋转租第三方，未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同，造成的损失由承租人担负。

（四）承租方不得擅自改善和增设他物。承租方经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租方未经出租方同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租方可以请求承租方恢复原状或赔偿损失。

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