民法典物业公司能否擅自停业主的水电

　　一、民法典物业公司能否擅自停业主的水电

　　物业公司不能擅自停业主的水电。

　　《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日实行)

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业服务企业。

　　在物业服务合同中， 双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业服务企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。

　　并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业服务企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

　　二、物业公司配套设施包括哪些?

　　（一）配套工程设施

　　1、供电系统：高压配电室（高压自管户）、低压配电室

　　2、供水系统：高压水泵房，二次供水消毒水箱间

　　3、弱电系统：π接室、电话交接间、宽带机房、卫视（有线）信号间

　　4、供热系统：热交换站（锅炉房）

　　5、燃气系统：燃气小室

　　6、安防系统：消防喷淋、消防监控（烟感、温感、有害气体感应）、摄像监控、红外越墙监控、门禁及楼宇对讲系统、排风排烟系统

　　7、停车管理系统;车场智能管理系统、车场监控

　　8、电梯系统

　　9、楼宇避雷系统

　　（二）配套居住设施

　　1、花园、绿地、甬道

　　2、户外健身场地、器材

　　3、绿化小品、喷泉、亭台座椅

　　4、排水设施：雨水管、污水管、污水井道、化粪池

　　5、停车场、停车库（分机动车和非机动车）

　　6、会所、室内运动（健身）游泳馆等

　　7、公共照明、园区灯、楼道灯

　　8、信报箱

　　三、对物业公司如何考核

　　（一）选聘物业公司应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅 选聘物业公司是业主的权利，业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业公司；物业公司也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业公司进行统一管理。

　　（二）具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业公司最重要的标准。选择时，要了解物业公司的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况

　　1、人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。在行政主管部门审批物业公司资质时，只强调专业人员的数量，不考虑如何配置的问题。一个物业公司，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。

　　2、社会信誉。社会信誉是选择物业公司时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为全国优秀管理小区；所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平；接受某物业后一直未被解聘。

　　3、收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。

　　4、管理质量。应对物业公司正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。

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