二手房买卖合同的解除权怎么行使

　　一、二手房买卖合同的解除权怎么行使

　　（一）由买卖双方协议解除合同

　　买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后，在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前，双方当事人是可以通过协商解除该合同的。在我国的民法典中，也有相关的规定。民法典对于这种解除的规定在第五百六十二条，该条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。

　　（二）法定解除合同

　　这里所说的法定解除合同，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。

　　这种解除是有解除权的一方依据民法典中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以民法典有着严格的限制，根据民法典第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，

　　二、法定二手房买卖合同违约金比例

　　一般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定，而且有违约金比例或数额，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

　　第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的;第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。

　　三、二手房买卖合同注意事项

　　买房需要注意的事项如下：

　　（一）房屋的权益归属和真正实际的产权人；

　　（二）卖房人有可能是对房屋进行的第二次出卖；

　　（三）卖房人出卖的很可能是已经抵押的房屋；

　　（四）所购买的房屋有质量问题或者其他特殊重大隐瞒事项。

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