民法典对租赁合同的修改都有哪些

　　一、民法典对租赁合同的修改都有哪些

　　（一）明确超期转租不约束出租人

　　1、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：

　　“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

　　也就是说，承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。

　　2、而《民法典》对此进行了修正，第717条规定：

　　“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。”

　　按照《民法典》的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。

　　（二）补充优先购买权内容

　　《民法典》第726-728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定了承租人的这一法定权利。

　　《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。

　　（三）新增法定优先承租权。

　　在以往合同实务中，只有合同当事人在合同中作出书面约定，承租人方可主张优先承租权。

　　如《民法典》第734条规定：

　　“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

　　该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。

　　但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等，缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利，有待于实践中进一步明确。

　　二、民法典关于租赁合同的5项新规定是什么

　　规定一、设立居住权的房屋不能出租

　　《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　规定二、出租人发现房屋被转租应及时提异议，提异议时间为6个月

　　《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　规定三、房屋权属有争议或被查封，可以退租

　　《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　　（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

　　（二）租赁物权属有争议;

　　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　　规定四、租房人享有优先租赁权，不用担心租期到了被赶出去!

　　《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购买权受到限制

　　《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　三、《民法典》与租赁合同不一致怎么处理

　　《民法典》与租赁合同不一致应当是按照《民法典》当中的内容来进行处理，租赁合同签订内容必须合乎法律规定。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零三条 【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四条 【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第七百零六条 【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

　　第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　第七百零八条 【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　以上就是找法网小编为您详细介绍关于民法典对租赁合同的修改都有哪些的相关知识，通过上述文章的讲解，我们可以知道，租赁合同需要修改的，必须要得到双方当事人的一致同意。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。