认定房屋租赁合同无效后怎么办

　　一、认定房屋租赁合同无效后怎么办

　　很多当事人由于在签订合同的时候没有进行有效的审查，房屋租赁合同被认定为无效，这种情况下，应该按照我国法律关于“无效合同”的相关规定做出相应的处理。

　　我国《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七条?民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　具体到房屋租赁这种情况，承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。另外，如果造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　另外，对于房屋占有期间的费用的规定，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　对于在房屋出租时的损失认定，法律规定了四种情况：

　　（一）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

　　（二）因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　（三）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　（四）承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　1、办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

　　2、未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　二、房屋租赁合同无效的法律效果是什么

　　（一）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。

　　（二）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

　　因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　（三）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效。

　　但出租人与承租人另有约定的除外。

　　（四）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。

　　因租赁合同产生的纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　（五）因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。但转租合同无效的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　（六）房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。

　　（七）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。

　　但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。

　　三、如何判定房屋租赁合同无效

　　判定房屋租赁合同无效的情形如下：没有合法的房屋产权证件的无效；房屋为共有产权无共有人同意租赁证明的无效；无提交规划和房管部门同意证明的无效；房屋不能正常使用的无效；出租未经法定竣工验收的新建房屋的无效。

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