合作开发房地产合同的效力区分

　　一、合作开发房地产合同的效力区分

　　依照合作开发房地产合同主体是否具备相应房地产开发企业资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类：第一类为双方都具有相应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第二类为仅有一方具有应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。

　　依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

　　由此不难认定，第一类合作开发合同为有效合同，第三类合作开发合同以起诉时是否至少有一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。

　　第二类合作开发合同效力在实践中又区分为两类，一是合作开发中双方都进行了实质性投入的合同，一是不具备相应资质等级的企业以具备相应资质等级的房地产开发企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。其中第一种合作开发合同依法应认定为有效合同，而对于挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点，一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于，挂靠开发实际上是名为合作开发实为资质借用，违反了法律行政法规有关企业资质的强制性规定。另一种观点认为，挂靠开发合同有效。我们认为后一种观点为正确见解。

　　二、合作开发的软件由谁进行登记？

　　合作开发的软件进行著作权登记的，可以由全体著作权人协商确定一名著作权人作为代表办理，申请者签章时只需由此著作权人签公章。著作权人协商不一致的，任何著作权人均可在不损害其他著作权人利益的前提下申请登记，但应当注明其他著作权人。

　　三、民法典规定的合同效力

　　合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可撤销合同。有效合同，是指具备了合同的生效要件，能够产生合同当事人预期法律效果的合同。

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