房屋租赁合同案件的代理词

　　一、房屋租赁合同案件的代理词

　　审判长、审判员：

　　依据有关法律规定，山东xx律师事务所根据本案被告xxx的委托，指派我担任因原告xx诉其租赁合同纠纷一案的一审代理人，依法参加本案的民事诉讼活动。

　　本代理人认为，原告诉请终止租赁合同关系、返还预付金1万元和赔偿经济损失9万元没有任何事实和法律依据的，应依法判决驳回原告的诉讼请求，并判令原告继续履行双方的房屋租赁合同，承担违约责任，责令原告支付拖欠的房屋租金5500元。

　　一、双方签订的房屋租赁合同符合法律规定，是依法成立的，应受法律保护的合同，被告已按照约定实际、全面履行了自己的义务，且原告已接受租赁物并使用，故双方应继续履行合同，由原告支付拖欠的租金5500元，并按照合同约定承担违约责任。

　　从证据上看，双方的房屋租赁合同同时满足了生效的约定条件和法定条件，合同已生效。作为依法缔结的合同，对双方当事人具有法律的约束力，任何一方当事人都应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告已全面、适当、协助地履行了自己的义务，不存在足以影响合同目的实现的根本性违约，也没有违反国家房地产租赁管理的有关规定。房屋租赁合同是连续性合同，在约定或法定的解除条件没有成就时，原被告双方依法依约都应继续履行合同。

　　代理人注意到，原告对自己请求终止租赁合同以及法庭总结的本案焦点――“双方签订的租赁合同是否符合解除条件和造成合同不能履行的原因、责任在谁”所提供证据有三份：一是原告方所持有的双方签订的《房屋租赁合同》;二是法庭在派出所所提取的被告持有的上面有自己涂改的《房屋租赁合同》;三是录音资料。

　　对原告所持有的合同双方是没有任何异议的，也可以证实双方对租赁行为进行了明确的约定。

　　对于被告在自己持有的合同文本上有涂改这一问题，原告的理由是：合同签订后，被告要求更改合同内容，原告没有同意，并以此认为被告的行为构成违约，导致合同无法继续履行。原告的这一主张是不合法的，是不能成立的，依照法律规定，双方当事人协商一致的，可以变更合同内容和条款，在合同成立后，当事人一方提出变更合同内容是合法的，要求变更的行为不是擅自变更的行为，只是两个不同的概念，要求变更不构成违约，只有擅自变更才是违约行为，本案中，被告仅是要求变更合同，而没有将自己的要求行为强加给原告，即没有擅自违约行为。

　　对于原告提供的录音资料。该录音资料是一个孤立的证据，其录音模糊不清，不足以证明谈话的内容，也不能证明就是录制的被告的声音，特别是除此之外没有任何证据能证明录音就是被告的，也没有其他任何佐证相印证，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》第六十九条的规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。

　　二、怎样签订房屋租赁合同

　　（一）双方当事人的情况

　　合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

　　（二）住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

　　（三）住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

　　（四）租赁期限

　　由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

　　（五）房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

　　（六）住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

　　三、房屋租赁合同的内容包括哪些

　　根据《商品房租赁管理办法》第七条的规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

　　（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

　　（三）租金和押金数额、支付方式；

　　（四）租赁用途和房屋使用要求；

　　（五）房屋和室内设施的安全性能；

　　（六）租赁期限；

　　（七）房屋维修责任；

　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

　　（九）争议解决办法和违约责任；

　　（十）其他约定。

　　房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

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