法律问答

购房意向金，不给退？开发商无预售许可证，但是签了商品房预售合同，合同中写的不退

2018-05-31 09:12:21

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律师解答共有3条

应该注意以下几方面问题：　　第一，许可证(副本)必须是原件，复印件无效。　　第二，许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。
　　第三，许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。　　第四，预售房屋占用土地是否抵押。　　第五，备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。
　　第六，许可证使用时须附上项目平面图(原件)，并注明预售房屋各栋位置。　　此外，消费者与开发企业签订商品房预售合同之后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
一旦登记在案，不仅可以防止开发企业涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，还可以杜绝开发企业随意更换修改合同，造成国家税费流失。　　由此可见，验证《商品房预售许可证》，是消费者购房过程中的一个十分重要的环节。
做到这一点，如果发生纠纷，消费者就可以拿起法律的武器，保护自身的合法权益不受侵害。

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2018.05.31 09:07:03 解答

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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3.取得商品房的建设工程规划许可证；
4.取得商品房的建设工程施工许可证；
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

找法网咨询顾问

2018.05.31 09:11:27 解答

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怎么办理商品房预售许可证？
一、许可的条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、许可的程序：
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
三、申请的材料：
1.商品房预售许可申请表--主管部门制式表
2.营业执照--需要原件
3.房地产开发企业资质证书--需要原件
4.工程规划许可证--需要原件
5.土地使用权证书--需要原件
6.施工许可证--需要原件
7.建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8.商品房预售方案--需要一房一价备案
9.预售款监管协议及专用帐户开户证明
10.土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11.施工合同及进度说明
12.土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13.预测绘报告
14.业主临时公约
15.前期物业服务合同
16.物业管理用房配置情况说明书

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2018.05.31 09:12:21 解答

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