房子定金交了，对方不卖了，只退定金，没有违约金么？

房屋买卖合同纠纷中的定金，违约金与损失赔偿区别。一般来讲，违约金是合同当事人在合同里预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由该违约一方支付给守约方一定金额的财产。
在我国的《合同法》里，违约金兼具补偿性和惩罚性，但以补偿性为主。也就是说，我国《合同法》里规定的违约金主要是用来补偿守约方的损失的，而不是惩罚违约方的。因此，超过一定限额的违约金，即便双方之间事前在合同中有约定，也是有可能无法得到法院支持的。

而定金是指当事人约定一方向对方给付的作为某种债权的担保，数额不得超过主合同标的额的20%，如果超过，则超过部分不予支持。所谓的定金罚则含义是指:给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
在这里，需要提醒大家的是，法律上没有“订金”的概念，因此在起草签订合同时，一定要注意这一点，否则可能达不到原本设想的目的。

买受人一旦与开发商签订了商品房买卖合同，除非具备法定或者合同约定的情形，开发商很难对买受人进行无条件退房。但如果出现以下八种情况，买受人可提出退房。第一，实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;第二，开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;第三，开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;第四，开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);第五，开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;第六，不能或不能按期办理产权过户的;第七，购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;第八，合同中约定的其他退房条件出现时。
退房流程：1先找开发商协商，协商不成诉讼；有关律师建议业主，如果满足合同约定退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。
如协调未果再选择诉讼或仲裁。2索要违约金及相关税费；如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
3首付、月供利息都可获赔；在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。
若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。以上就是回买房退违约金怎么退的具体解释，希望对你有帮助！

商品房预售中，很多购房者都遇到过交定金的问题。购房定金能不能退?　　什么是购房定金，购房定金能不能退?　　购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：　　
(一)签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。　　也就是说，购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。　　
(二)商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。　　
1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。比如开发商和购房者签订合同时约定了交付10万作为解约定金，如果购房者看上别的房子不想买这套了，这10万就作为解除购房合同的条件归开发商，但是开发商不能再要求购房者买自己的房子。　　
2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。还是举例说明，购房者和开发商约定交付10万作为违约定金，如果开发商到期不卖房，不但要双倍赔偿购房者20万违约金，如果购房者要求履行合同，开发商还要卖房给购房者，还要承担给购房者造成的大于双倍赔偿的损失。　　总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金，一定要看清楚是签订什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定，如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗，出现纠纷时自己的合法权益受到损害。