我今年10月20号在中介签定了一套31万的房子，定金付了三万。当时房东说房产证丢失了，我们就签定11.20前他去还清贷款然后挂失，（银行说要先还清贷款才可以拿出抵押在银行的权证的，不然办不了挂失）但是现在都过了一个多月了，打他电话也不接，找他见面谈他也不见面，最后我们跟他说要起诉他，他也不回复我们，现在没办法了，我们想到起诉他了，我们是想以继续履行合同起诉他，（以赔偿违约金起诉他我们怕最后也拿不到钱）但是我们又担心即使我们起诉他，也胜诉了，他以没钱为由还不了银行贷款，自然不能过户，要求法院强制执行他以没钱还贷款，执行不了怎么办？我们只有他的电话，住址，工作地都不知道。如果到最后强制执行也不行那我们该怎么办？另外，他当时也把房子钥匙给我们了，我们是否可以要求法院先判给我们这套房子的使用权吗？也就是说，虽然房子不是我的，但是由于他的违约，我要求法院判给我们先可以住。等他可以办过户时再过户？还是说他签约时就把钥匙交给我们了，是不是就已经说明我们有了使用权呢？我不起诉是否也同样可以入住呢？
2018-12-10 19:55:09
律师解答共有4条
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我国《民事诉讼法》在第216条是这样规定的：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行”。此款即是申请人依法向人民法院申请强制执行的法律依据所在。 人民法院判决后，欠债人仍不偿还借款，你即可以申请法院执行，法院可以依法采取以下强制措施进行执行，甚至可以拒不执行法院判决裁定罪对其处罚：
1、有权冻结、划拨被执行人的存款。
2、有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
3、隐匿财产的，人民法院有权发出搜查令，对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜查。
4、 强制被执行人加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
5、债权人发现被执行人有其他财产的，也可以随时请求人民法院强制执行。
6、被申请人拒不履行生效判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。
7、被申请人拒不履行生效判决、裁定情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任，此所谓“拒不执行法院判决、裁定罪”。 -
贷款指债权人（或放贷人）向债务人（或借款人）让渡资金使用权的一种金融行为。也是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。相关法律规定，违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
违约金有两种：①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。
《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 -
关于贷款合同违约金上限的问题。
法律规定违约金不得超过合同标的额的30%，如果你贷款合同中约定的违约金数额没有超过贷款金额的30%，也就是15万，那么你有违约行为时应当如约支付，如果违约金数额超过了15万，那么超过的部分你无需支付，因为已经超过法定上限，超出部分的约定违法无效。
相关法律依据如下：
按照《合同法》解释二第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
