律师您好，

????我去年7月9日租了一个南北向2200元/月两室一厅的房子，并于去年12月把其中靠北的房间以900元/月租给一对情侣，并从超市买了一个简易的衣柜（因为那个房间的衣柜都是一格一格的嵌在墙面，没有大衣橱），提供免费宽带，主要是希望大家能够租住满意，和和气气的租住到期就好，因为我之后想找个一室一厅，不打算与别人合租，还是没什么纠纷省心一些比较好。

????约定的相关合同条款包括两条：第一是如果提前解除合同，需提前一个月通知对方。第二，提前解除合同需支付违约金，违约金为一个月的房租，即如果他们违约需支付900元，我们违约同样支付他们900元。这主要是考虑到半年之内两三个月再出租，基本上不太可能租出去，所以预先明确了违约金事项。

????现在的情况是，他们提前两个月通知我们，但不承认违约金的事，认为提前两个月不算违约。并且协商失败，他们不但拒付违约金，且如果我们不退他们押金（也是900元），他们不但不付水电煤的费用，而且继续住下去，不交房租（最后一个多月的房租他们没交）。

????这实在出乎我的意料，因为我们不但供他们免费的宽带，而且他们白天多数时间都在家里上班和做三餐，多出的水电煤我们一直都和他们平摊，为的就是懒得口舌之争，得过且过，耗到合同截止也不打算再和他们合租。另外，他们打坏马桶盖，我也主动说让他们赶紧修，费用平摊都无所谓，但他们一直拖了好几个月，等到我实在忍无可忍，冲他们第一次发火，他们终于给弄好了，费用也还是平摊的。现在他们越来越变本加厉，又是威胁又是吵闹，他老婆在这段时间怀了孩子，人却跟泼妇一般，我在出差，我女友也实在烦得要命，吵也不是（毕竟孕妇谁也惹不起），不吵也不是，决定还是诉讼法院来解决这个事情。

????在诉诸法院之前想向律师咨询，我们所立的合同违约金事项究竟有没有效，同样，对于他们拒不结算水电煤费用以及最后一个月的房租，我全部诉诸法院不知道是否都是合理合法的事情，能否得到法院的支持。

????亟盼回复，谢谢！

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

借款合同违约责任的形式：　　
1.支付违约金或者支付罚息　　支付违约金，是当事人依照法律法规规定或者借款合同约定，当事人一方不履行或不完全履行借款合同规定的义务时，向对方支付一定数量的货币。这是对违约人的违约行为的经济制裁，带有惩罚性。　　违约金分为法定违约金和约定违约金两种形式。　　所谓法定违约金，是指违约金的数额、幅度、范围和支付方式等由法律法规加以规定。如《合同法》规定，当事人一方违反合同时，应向对方支付违约金，如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当进行赔偿，补偿违约金不足的部分。《借款合同条例》规定，借款人不按合同规定的用途使用借款的，借款人有权收回部分或者全部贷款，对违约使用部分，按银行规定的利率加收罚息。借款人不按期偿还借款，贷款人有权限期追回贷款，并按银行规定加收罚息。因贷款人的责任未按期提供贷款的，应按违约数额和违约天数，付给借款人违约金。违约金数额的计算与《借款合同条例》所规定的罚息的计算相同。这里的“罚息”就属于法定违约金。　　约定违约金，是指法律法规未作规定，而是由当事人在合同中加以约定的违约金。无论是法定违约金还是约定违约金，只要当事人一方在客观上有不履行或不完全履行借款合同的违约事实，就应当向对方支付违约金。　　
2.贷款人限期收回贷款，并在一定时期内停止发放新贷款　　贷款人为了执行国家赋予的信贷监督职能，对借款人违约必须采取信贷制裁措施，贷款人有权限期收回贷款，并在一定时期内停止发放新贷款。这也是违约人承担违约责任的一种形式。　　具体地说，在下列情况下，贷款人对违约人可以采取这种措施：
(1)借款人由于继续收购销售小、储存大和边处理、边积压商品而导致贷款本息不能及时偿还的;
(2)借款人对质次价高、残损变质商品不积极处理，从而导致贷款本息不能及时偿还的;
(3)借款人擅自动用自有资金向外单位投资的;
(4)借款人挪用流动资金搞基本建设或用于财政性开支或者用于弥补企业亏损，或者用于职工福利的;
(5)借款人使用贷款进行非法活动的。

售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
1、因房地产转让人的过错，未在约定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。