一、基本背景

1、黄雄展和陈宇于2007年9月至10月间，在重庆购置了4套房子，其中“金科蚂蚁SOHO”2套，产权上1人1套，即各自出资；“维丰星寓”1套，一人出资一半，产权是黄雄展的名字；“祺山品阁”1套，一人出资一半，产权是陈宇的名字；

2、以上这4套房子全部按揭贷款，无一套系一次性付款；其中，“金科蚂蚁”的房子各自还贷；“维丰星寓”由黄雄展还贷，月均还款在2200元，“祺山品阁”由陈宇还贷，月均还款在2200元左右；

3、2010年5月，黄雄展将“维丰星寓”房子出售，同年11月，黄雄展将自己名下的“金科蚂蚁”出售；

4、陈宇与一重庆籍朋友小刘于2006年10月一起出资购买了福州“中茵花园”一套小户型，该房子也系贷款购买；

5、2008年年底，因小刘回到重庆，陈宇与小刘决定将二人共有的“中茵花园”与重庆“祺山品阁”房子实行置换，由此引起一系列的福州及重庆这共计5套房子的权益的变动。

以上系计算权益变动的基本背景情况。

二、房屋信息

1、重庆

①?案名：“金科蚂蚁SOHU”???2套

套内面积：29.37平方米

???单价：按套内面积算为4600元/平方米

???总价：135102元???

首付：楼款27102元，大修基金及税费6382元

贷款：108000元

贷款期限：2007年9月6日至2037年9月6日

贷款利率：年息6.426%

首期还款日：2007年10月6日

每期还款额：因受每年银行利率调整的影响，粗略统计，平均月还款在600元左右。

注：

A：黄雄展还该套房贷款截止至2010年11月7日，共计还款49个月；2010年11月出售该房子，在扣除银行贷款等款项后，回笼资金在145000元左右。

B：陈宇名下的那套金科蚂蚁目前依旧在还贷中。

??????

②?案名：维丰星寓

???套内面积：106.35平方米

???单价：按套内面积算3677元/平方米

???总价：391087元???

首付：楼款121087元，大修基金及税费……元

贷款：270000元

贷款期限：2007年10月23日至2027年10月23日

贷款利率：年息6.6555%

首期还款日：2007年11月20日

每期还款额：2037元，实际还款2200元

注：

黄雄展还该套房截止至2010年5月，共计还款41个月；2010年5月出售该房子，在扣除银行贷款等各种款项后，回笼资金262890元。

③?案名：祺山品阁

???套内面积：60平方米

???单价：按套内面积算5198元/平方米

???总价：311056元???

首付：楼款95000元，大修基金及税费15000元

贷款：200000元

贷款期限：贷20年，2007年10月起还贷

贷款利率：年息8.613%

首期还款日：2007年11月20日

每期还款额：1800元

注：陈宇在2008年底与小刘完成房子置换后，由陈宇还“中茵”的贷款，由小刘还“祺山品阁”的贷款。

2、福州

①?案名：中茵花园

???户型：小户型

建筑面积：48平方米?

总价：320000元

首付：20万，一人出10万

贷款：100000元

贷款期限：10年，2006年10月起开始还贷

???贷款利率：

每月还贷：1200元/月

注：置换前，“中茵花园”为陈宇与小刘1人半套。

三、需测算的问题

?1、现将“中茵花园”与“祺山品阁”置换，在“中茵”归陈宇一个人，而不是与黄雄展一人一半的前提下，重庆房子的权益比例将发生什么样的变化？?“维丰星寓”与其中一套“金科蚂蚁”出售后，所回笼的资金，黄雄展与陈宇应各占多少的比例？

2、尚未出售的那套“金科蚂蚁”，现仍由陈宇在还贷，如出售，黄雄展与陈宇又应各占多少比例的权益？

??3、“中茵花园”与“祺山品阁”置换后，陈宇应从小刘那里得到多少的现金，才可以完成平等置换（不计互相升值的空间）？

??4、因“中茵花园”与“祺山品阁”置换后，至今两套房子都有升值，但黄雄展并未因此获得升值收益，该部分权益该如何评估？

??5、因陈宇提前结束“祺山品阁”的贷款，而在此后，黄雄展还在还“维丰星寓”的贷款，该部分的差额该如何体现？

??6、在整个房产投资的过程中，黄雄展的总投入是多少，总收益多少？投资回报率是多少？