法律问答
购买的商品房,逾期交房一年,开发商只电话通知交房,不发书面上房通知书,请问如何要求开发商下发通知书及如何追究开发商推迟交房的责任(违约金)。
2018-12-19 18:57:11
律师解答共有4条
逾期交房的责任认定:
1.如果因质量不符合
合同
约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。
2.所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格,应当确认房屋交付行为无效,开发商应承担违约责任。
交房时开发商需要提供的分别有以下几份资料(五证两书一表):
一、房地产的“五证”:
1.《建设用地规划许可证》。
2.《建设工程规划许可证》
3.《国有土地使用证》
4.《建设工程施工许可证》(也称建设工程开工证)
5.《商品房销售(预售)许可证》的简称。
二、“两书”:
1.《商品房质量保证书》。
2.《商品房使用说明书》两书是开发商在向购房者交付房屋时,
房地产开发
企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。
三、“一表”是指《房屋竣工验收备案表》:
备案表上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。
《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管建设部门备案后,发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责,即使是十年二十年以后出现了质量问题,经查如果是发展商的过失,一样可以追究其法律责任。
注意:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
对于开发商逾期交付房屋的,购房者根据自己所要达到的目的,结合合同的具体约定,来行使自己的权利,具体如下:
(1)如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的,一般按照约定处理。
(2)在合同中对逾期交房的处理没有约定,或约定不明确,或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的,按照相关法律规定处理。
(3)购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的,仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(4)开发商逾期交房,购房者催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时,开发商仍不能按时交付的,购房者请求解除合同方能得到法院支持。
(5)当迟延交房发生后,购房人在一年之内都没有催告开发商交付房屋的,视为其放弃解除权的行使。
商品房购买因商品房性质不同而有所差异,但总的来讲,以下基本步骤是每个购房者都必须经历的: (l)签订认购书,并按开发商要求交纳定金或预付款;
(2)签订商品房买卖契约,按契约约定交付房价款;
(3)办理商品房抵押贷款的,应与银行签订《个人住房贷款
借款合同
》;
(4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;
(5)购房者与开发商办理入住手续;
(6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关
物业管理
公司签订有关。
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