我跟承租人在今年七月份签订了一份为期一年的租赁合同，因其生意不好，其现在跟我说想终止合同，按合同上面写的，不管什么原因其在一年内退房的话，租金都是无条件不返还的，只退还押金，但其现在说要退还其押金以及其多余的租金，请问，我现在该怎么办？

房屋租赁合同中，如果解除合同，押金是否退还，需要根据以下情况分析：
第一，承租人与出租人协商解除租赁合同，押金的退还以双方协议为准；
第二，出租人违约，导致承租人要求解除合同，押金需要返还，并由出租人承担违约责任；
第三，承租人违约，导致出租人要求解除合同，承租人 承担违约责任，押金需要返还；
第四，合同约定的解除情形或者不可抗力导致合同不能继续履行，按照合同约定办理。

为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，所以在签订租赁合同时一定要注意相关事项。
一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况
1、作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，
2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。
3、为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。
二、租赁合同之租期条款在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。
三、租赁合同之租金条款
1、在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号)，实行按月支付、按季还是年支付等。
2、在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
四、租赁合同之保证金条款在租赁物租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。
同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。
五、租赁合同之转租条款在合同中明确约定承租方是否可以转租。
1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。
2、承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。
六、租赁合同之妥善保管责任条款在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。
如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

引起合同终止的原因有：
1.合同因当事人双方全面履行而消灭；
2.合同因情势发生变化，双方在不损害国家利益或社会公共利益的条件下达成协议，终止合同；
3.合同因当事人一方或双方死亡而消灭；
4.合同因提存而消灭；
5.合同因混同而消灭；
6.合同因法院判决或仲裁裁决而终止；
7.合同由于抵销而终止。解除合同也是合同终止的一种方式。