三年前侄女和侄女婿办厂资金不够,向我借房产证到银行抵押贷款,当时说好是贷10万元.后来他们没有和我商量,通过银行职员关系(此职员后因欠债不知去向),贷出了32万元.贷款前银行也没有向我调查干什么工作、多少收入、到时能否还贷等等。（感到奇怪的是我房屋当时按市场价格在５０万上下，而评估上却５５万元，高出市场价格，这正常吗？）贷款叫我签字时，我以为是同意借房产证签字，和借贷无关，也没有细看文本，银行人员也没有说明关系及贷款数字。只叫我这签字那签字。结果变成了是我贷款。

去年侄女婿欠债外逃，银行打来电话告知才知贷了３２万元。今年３月２０日贷款到期，银行要我归还全部钱款，说你不还要拍卖你房子，没办法至本月东拼西凑借了１７万元钱还了银行。还欠１５万元。前天银行又送来了诉前催款通知，现在我再也没地方可借钱，自己每月靠打工维持生活，根本无力归还银行贷款，房子是我以后养老所用，失去房子也就失去一切。没办法，想咨询一下各位律师；

１、此事中银行方面是否也有责任，银行起诉我能反诉吗？

２、房产证抵押担保和抵押贷款有区别吗？

３、借证人一定要替贷款人还钱吗，有没有承担半责的方法。

４、多次还款银行能起诉吗，还款时间期限最长有多长。

房产抵押贷款的条件有哪些?

(一)首先应该明确什么是房产抵押贷款?

房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

(二)贷款条件考虑以下方面：

1、借款人资格，主要是具稳定收入，固定工作，还要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

2、银行委托评估公司办理评估，签订合同，贷款审批，房产抵押，合同公正，放款。

(三)一般来说，购房者只有同时具备下列条件才有要能得到贷款：

1、借款人必须是具有独立民事行为能力的个人;

2、购房者具有居住地合法的身份证明;

3、与发展商签订有商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款;

4、同意以所购房产作抵押;

5、具备令贷款行满意的财务状况。
例如有稳定收入的企业员工;信誉良好，确有偿还能力的小业主;自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等。具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。