法律问答

买卖合同的格式文本中确定了交件日期和递件日期,并有”不得以任何理由拖延”,但其他约定事项中又有手写的“合同中事项时间以银行审批为准”字样,2月24日签订的合同(成都限购令是2月16日出台的),买方由于没有本地户籍受限导致贷款第一次未能批下来,现在户口手续有了,贷款正在办理中,但现在已经过了递件约定时间两个月了,我只收到了2万元定金,现在我能主张得到合同中约定的滞纳金吗?或者我能没收其定金并解除合同吗?谢谢

2018-12-26 12:02:38
律师解答共有4条
  • 解除房屋买卖订金合同的情形:  十种可导致合同无效、撤销、解除的情形:
      
    1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
      
    2.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,以违反法律、行政法规的强制性规定为由,向法院申请确认该合同无效,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
      
    3.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
      
    4.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。
      上述四种情形,买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      
    5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
      
    6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
      
    7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,其面积误差比绝对值超同3%,买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息,但合同中另有约定的除外。
  • 合同约定了定金条款,适用定金罚则,这是符合法律规定,也是公平合理的。在对方违约的情况下,你不是也可以没收定金么,当然,定金能否弥补你的实际损失就不是目前能够判断的了。
    2、应该签个补充协议,约定至少要在签订了买卖合同之后再配合办理过户手续,这样就可以保证对方不能任意违约,也可以让你不至于先去迁户口,先行履行卖方的过户相关义务。如果可能的话,争取约定一个对方违约的违约金
    3、公证完全没有必要,合同只要是双方的真实意思表示就可以,除非你在合同里约定经公证生效或公证后付款,否则对方必须按约定的期限向你付款。
  • 解除合同的有效方式之一:  协议解除
      协议解除的程序,是指当事人双方经过协商同意,将合同解除的程序。其特点是:合同的解除取决于当事人双方意思表示一致,而不是基于当事人一方的意思表示,也不需要有解除权,完全是以一个新的合同解除原合同。
    它适用于协议解除类型,并且在单方解除中,只要解除权人愿意采取这种程序,法律也应允许并加以提倡。
      由于协议解除程序是采取合同的方式,所以要使合同解除有效成立,也必须有要约和承诺。
    这里的要约,是解除合同的要约,其内容是要消灭既存的合同关系,甚至包括已经履行的部分是否返还,责任如何分担等问题。它必须是向既存合同的对方当事人发出,并且要在既存合同消灭之前提出。
    这里的承诺,是解除合同的承诺,是完全同意上述要约的意思的表示。协议解除是否必须经过法院或仲裁机构的裁判?我国法律未作这样的要求,允许当事人选择:或者经过法院或仲裁机构的裁判,或者直接由双方当事人达成解除原合同的协议。
  • 贷款合同审查要点:
    一、主体是否合格。
    如果是企业类借款人,要审查该企业法人营业执照、税务登记证明、法人代码证、贷款卡(证)等法律文件;审查上述法律文件是否在有效期限内办理的年检手续;是否发生内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。要注意审查部分企业“一套人马、多块牌子”以及产权不清,管理混乱的情形。如果是个人借款,要审查个人身份证原件以及借款申请书上是否是本人的签字或盖章。
    二、利息约定是否合理。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)(2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过)第二十六条:借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。
    三、担保是否有效。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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