开发商确定商品房“价格”有文章?????开发商确定商品房价格，一般是考虑以下八项因素：????（1）征地和拆迁补偿费；????（2）勘察设计和前期工程费；????（3）建设安装工程费；????（4）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；????（5）管理费；????（6）贷款利息；????（7）利润；????（8）税金。????上述几项因素，第一项费用差别最大，由所在城区、区域、地段所决定。就广州市来说，市中心城区、各区中心，每平方米土地的使用成本分别从几千元起，直至上万元。由于房地产的不可移动性，房屋的身价首先由所处位置决定。第二、第三和第四项是由由住宅的品位（档次、质量）及小区环境配套设施所决定，是直观的，可比性较强。而第五项和第六项则受开发公司的管理水平所影响，但差别不是很大。第七项是利润，由于利润率没有限制性规定的，所以不同的开发商可能有很大差别。第八项是税金，主要是按照开发商的销售额征收营业税等税收。?????除了上述影响商品房价格的因素外，各开发商大量开发楼盘引起的横向竞争以及购房人收入水平等对房价也有一定的影响。预测未来商品房价格上升因素主要有：征地及拆迁安置费用的增加，房屋主体工程质量以及小区绿化等环境设施越来越讲究引起的成本增加。下降因素主要有，各有关部门和配套单位的规范收费，开发企业加强自身的经营管理，从规模、品牌资金运用等方面争取效益，控制成本。??
拆迁补偿
2018-12-27 01:51:54
律师解答共有4条
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房屋拆迁管理费，是指城市房屋拆迁管理部门对经批准拆迁的单位实施管理，并按规定收取的用于房屋拆迁管理工作的费用。对于房屋拆迁管理费的收取和使用应注意以下问题：
1、各城市房屋拆迁管理部门依照国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对经批准拆迁的单位实施房屋拆迁管理，并按规定收取拆迁管理费，用于房屋拆迁管理工作。
2、房屋拆迁管理费，以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0?5%-1%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。
3、房屋拆迁管理部门除收取房屋拆迁管理费外，不得再另外收取拆迁许可证等其他费用。由财政全额拨给事业费的拆迁管理部门，不得收取拆迁管理费。
4、各城市房屋拆迁管理部门必须到物价部门申领行政事业性收费许可证，使用财政部门统一印制的收费票据。对收费收入执行预算外资金的有关规定，实行财政专户存储，专款专用。
5、各级物价部门和财政部门对违反规定，乱收费、乱开支者，依照有关法规予以查处。 -
根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：
1、有符合公司法人登记的名称和组织机构;
2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
3、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元;
4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员; 法律、法规规定的其他条件。 根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有
一、
二、
三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。; -
房屋拆迁补偿方式：
1、货币补偿评估依据货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2、产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
3、结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
