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本人在2006年6月按揭贷款买了一套商品房总房价105800元，首付4万还有其他各种费用共约5万元，当初在建行已办好按揭手续。其中，合同约定60日内开发商负责办好出让土地证、房产证，但没约定违约金。现至今开发商都没办好两证，反而要求住户（约有80户左右）每户在原来的购房价基础上再增加160元/平方，（理由是政策改变，原来的土地是划拨地现变更为出让地，需大笔资金）。并且办不了按揭贷款了（理由是只有几户按揭，银行不让办），现在问题是开发商天天逼上门来，要交钱，当初办的是银行按揭，并在银?%

在房屋买卖的过程中，商品房涉及房产的有许多种情况，需要具体情况具体分析。比如，商品房产权证的办理
一、当事人需提交的材料
（一）卖方（房地产商）
1、房地产权证（新建商品房房地产权证）；
2、商品房预售合同或商品房出售合同；
3、企业法人营业执照（复印件）、法定代表人资格证明、法定代表人授权委托书、代理人身份证件。
（二）买方
1、商品房预售合同或商品房出售合同；
2、购房者身份证明（身份证、护照等）或企业法人营业执照（复印件）、夫妻共同登记需提供户口簿或结婚证明；
3、机关、团体、国有企业需提供上级主管单位的批准文件，事业单位需提供上级主管单位同意购房的证明，集体企业需提供职工代表大会同意购房的决议，有限公司或股份公司需提供公司董事会同意购房的决议；
4、付款凭证（复印件）；
5、授权委托书、代理人身份证明；
6、法定代表人资格证明、身份证明。
二、办证程序
（一）提交材料 买卖双方当事人（或其代理人）共同到房屋所在区、县房地产交易中心（内销房）或上海市房地产交易中心（外销房、侨汇房），提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。
（二）预登记（初审） 交易中心经过初审认为合格的，送房地产测绘部门配图、绘制房屋平面图的地籍图。初审不合格的，退还给申请人，并说明理由。
（三）配图 房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字或盖章。 地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。购房者应支付图纸费和勘丈费用。
（四）缴纳税费 经过房地产管理部门确认，购房者即可正式办理房屋产权过户手续，缴纳有关税费。契税。契税占房屋成交价的1-3％。 个人购买自用普通住宅的， 减半征收，个人实际缴付1-
1.5％。契税由财政局收取，买卖双方都应缴付印花税由税务部门收取，有时由房地产交易中心代收。 过户手续费。内销商品房首次交易的手续费为房屋成交价的
0.08％，买、卖双方各自支付
0.08％，由房地产登记部门收取，外销商品房首次交易，由买方缴付房屋成交价的
0.5％。 所谓空置商品住宅，是指房地产开发企业在上海投资建造的、符合出售条件、自竣工验收之日起已超过一年、尚未出售或出租的新建住宅。 申请人享受减半收费时需提供该商品住宅的新建住宅交付使用许可证或住宅竣工日期确认单（复印件）。
（五）审核 购房者把房屋交易材料、身份证明、纳税证明送交房地产登记部门，由登记部门审核。
（六）制证、发证 购房者需支付房地产权证工本费和5元印花税。 从申请登记到发证，一般需要30天左右。

商品房办理土地证需要什么材料?　　商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。　　土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。　　商品房办理土地证需要什么材料：　　①出售合同书及购房发票　　②清地名单　　③其他的必要材料　　商品房土地证过户所需要提供的材料：　　
1、转让方的原土地使用证原件；　　
2、已过户后买受人的房产证原件及复印件；　　
3、买卖双方身份证原件及复印件；　　
4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)。

1、依照合同约定处理。

首先就需要查看合同，看看合同中是否对房产证无法办理的情况进行了约定。如果合同中对此情况已做了约定，那就按照合同约定的执行。

需要注意的是，如果合同中对于违约金额没有明确约定的话，那就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、合同没有约定，按照相关法律处理。

因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：

(1)开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证。

(2)开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。

据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。