2年前签订了3年的租赁合同，1年后房东想自己回收房子，支付违约金，但房客不同意，口头约定，适当提高房租再住1年，到期后回家，支付相应的租金，但原来的合同没有变更。一年后，租客后悔，当初约定涨价的房租多，预付了。
2021-03-24 00:28:17
律师解答共有3条
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《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则。如果房东只是出售其房屋，没有提出解除同您的租赁合同，房屋产权转让后您的租赁合同继续有效，房东并没有违约，无需承担违约责任，不存在解决拖欠房租日违约金的问题。
????如果房东提出先解除租赁合同的，您可以要求其按照合同承担违约责任，支付违约金。如果因为解除造成您的实际损失超过约定的违约金的，您也可以要求房东赔偿超出部分的损失。
但是，违约金同房租不是一回事，房租应当按照实际租赁时间收付，预付的房租超出实际租赁时间的部分可以要求房东退还，房东违约则要求其支付违约金。所以，根据您的叙述，如果房东现在解除合同，应当退回您预付的半年租金，另外再支付违约金给您。
??《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。如果您打算购买所租房屋，是具有优先权的。
但是，如果您购买了所租房屋，租赁合同就自然失效了，双方都无需承担违约责任。 -
租赁合同违约，守约方可以要求对方按照合同约定赔偿。但是如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
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合同法没有规定房屋租赁违约金的标准，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，租赁合同中对违约金有约定，则按约定的金额支付。如果租赁合同中对违约金没有约定，则应按守约方的实际损失来计算赔偿金额。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
