法律问答

1、租赁双方签署的,自己拟制的合同及合同内容,具有法律效力么?2、租赁双方所同意的条款,单方违约,怎么办?3、租赁期间房产或土地变更(国家或村委员会等不可抗因素,非房租意愿),如果合同内已经注明双方不承担责任,此项法律认可么?

2018-12-30 07:30:35
律师解答共有4条
  • 买卖合同中一方违约怎么办,合同违约赔偿损失如何计算?买卖合同中一方延迟履行违约,另一方可以向违约方主张违约金后,应该继续履行合同。
    根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
    (二)的规定:
    第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。
    第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
    第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    因此,买卖合同中一方延迟履行违约,另一方可以向违约方主张违约金后,应该继续履行合同。
  • 在双方协商不成的情况下,可提供证据向法院起诉请求变更或撤销该合同。 中华人民共和国合同法 第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:   
    (一)因重大误解订立的;   
    (二)在订立合同时显失公平的。   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。   当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。  第五十五条 有下列情形之一的,撤销权消灭:   
    (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;   
    (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

  • 一、提前解除租赁合同违约吗
      对于出租人和承租人,只要在以下的情形内解除租赁合同
      ,就不算违约:(法律咨询)
      
    (一)房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋。
    1、房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋;
      
    2、出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋;
      
    3、承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的;(
      免费法律咨询)
      
    4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
      
    (二)对于承租人而言,在房屋租赁期间,如果存在以下情况,就可以单方面解除合同。
      
    1、出租人未按时交付房屋,经承租人催告后在合理期限内仍未交付;((律师咨询)
      
    2、出租人交付的房屋不符合
      房屋租赁合同
      的约定,致使承租人不能实现房屋租赁的目的;
      
    3、出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的;
      
    4、出租人不履行检查、维修义务,以致危及承租人安全或健康的。
      首先,押金不是违约金,提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。押金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿,才设定的。因此,不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定,一方违约解除合同,以押金为标准确定约定的违约金数额。
      
    (一)如果承租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件,为出租人找到新的承租人,则承租人不承担上述违约责任
      
    (二)如果出租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家费用外,出租人可以不承担违约责任。
  • 土地租赁权是土地承租人按期向国有建设用地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或国有建设用地使用权人处获得的土地占有权、狭义的国有建设用地使用权和部分收益权。
    与国有建设用地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。可分为有期限的或无期限的土地租赁权。  1)土地租赁权的基本内容。土地租赁是国有建设用地使用权人在保留土地合法使用权的条件下,承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益,因此,土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权、收益权。
    土地承租权人不享有国有建设用地使用权,无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定,经国有建设用地使用权人的同意,土地承租权人可以将之转租,转租期限不得超过承租期限。
      2)土地承租期间新增建筑物的归属  按照房屋所有权与国有建设用地使用权主体统一的原则,确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。租赁国有建设用地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物,依国有建设用地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则,其所有权归属于该租赁国有建设用地使用权人。
    这两者的区别应予以注意。  3)土地承租期间使用权转移对承租权的效果  国有建设用地使用权人将其权利出租后,在租赁期内又将其权利转让、抵押的,仍需保护原承租人的利益,维护原租赁合同的效力
      4)承租人的优先购买权  参照《合同法》第230条的规定,确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益,赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同,出让国有建设用地使用权的承租人对土地进行了一定的投资,故需要对租赁物长期使用和收益。
    对此,法律应当加以特殊保护,以鼓励承租人进行投资,实现土地资源的高效利用。  5)出租人的交付义务  出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供,但尚未造成土地租赁合同提前终止的,出租人应当承担违约责任;由此造成土地承租权人损失的,应负赔偿责任。
      6)承租人的租金义务  国有建设用地使用权的取得以向国有建设用地使用权人支付一定数额的租金为代价,根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定,土地承租人负有按约定支付租金的义务。
    土地承租人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金,未达法定期限,没有被收回土地承租权的,土地承租权人应当支付违约金,承担违约责任。  7)承租人遵守国有建设用地使用权出让合同的义务  《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第2l条规定,土地使用权出租后,承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务,不得随意改变原有的土地用途;需要改变土地使用权合同规定用途内容的,必须征得出租人的同意,并依法经过审批,重新签订土地使用权出让合同,调整出让金,办理登记手续。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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