我在18年前在某开发商处购得协议营业房一间，14平方米，有购房协议书、交款收据和房屋交接单。但是我所购买的营业房协议书上未注明，开发商也隐瞒了营业房修建于某小区大门右侧门卫值班室相连的隔壁的绿化带上，是未经规划设计、未报规的。同时购房协议书上写明了“以后营业房办理产权证时，开发商提供资料，买方出经费”。为此该小区业主委员会曾在2006年上半年到CD市高新区城管执法局进行投诉，说营业房是违章建筑。后经我们给城管执法局讲明营业房情况后，执法局认定营业房已经购买十多年，不属于违章建筑、不予拆除，允许其在原地存在。现执法局已经向高新区规划局报送了关于营业房的所有材料，讲明了不拆除的理由，但是未出允许营业房在原地继续存在的书面材料。后小区业委会以营业房只是协议房、且修在小区围墙绿化带为由抢占了我的营业房，并要求我赔偿小区营业房被占用绿化带面积，到法院起诉了我和开发商。 现在开发商以以前营业房的相关材料遗失为由，推脱给我营业房办理产权证提供材料的责任，也为了避免小区业委会找他们麻烦，，他们表示愿意用比购房原价稍高的价钱购回营业房，再转让给小区业委会。 现在我有几个问题想请专业人士给我指点迷津。 1. 我认为无论小区业委会和开发商的目的是什么，但我坚持营业房已经购买长达18年的事实，就算开发商要回收营业房，也应当以目前的市场价格（每平方多少钱）来回购我的营业房。不知这样说对否？ 2. 营业房占了小区绿化带的责任是否应当是开发商来负？我作为买房人被开发商欺骗，凭什么负担赔偿小区绿化带面积的责任？ 3. 既然我已经购买多年的营业房不能办理产权证，营业房是否必须要退回给开发商？有无法律文件支持？ 4. 如果开发商硬要用很低的价格回购我的营业房，我该如何应对？
2018-12-31 19:03:04
律师解答共有4条
-
出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。 -
一、开发商需要提供的资料：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预销售许可证等。 第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。 第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。 第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。
二、开发商承担办证的具体义务有：
1.办备移转登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。
2.在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。
3.依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费;
4.为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
