我家在辽宁本溪的一个乡镇里，这两年镇里在规划，我家这片在拆迁建住宅楼，马上就要拆到我家了，今年的拆迁户有的就按建筑面积（有无房产证均算）一平还一平，有的院子大点的（用土地证）持续的跟开发商谈判，最后一平还两平的三平的都有，我想问下，我家土地证上是528平，属于国有土地，土地原来是一单位在60年代征用附近的集体土地后建的仓库（征用的是原来附近农民的院子和菜地），后在90年代末被个人盖了房子，原单位将土地证和一个协议（协议是土地使用权现归XXX所有，不再归单位使用）。几年前，我买了这栋房子，原屋主给我办了房产证，并把那个土地证一并交到了我的手里，并写了一份协议，他名下的土地使用权归我。动迁时我得到的赔偿和集体土地上的房屋的赔偿有区分吗？谁多谁少？能差多少？我现在能把土地证换成我的名字吗？如能都有哪些程序？
拆迁补偿
2019-01-09 13:49:28
律师解答共有4条
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一、成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积 -
按照新政策发证。
根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七点内容，按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；
1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。
其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
