住户不知道的情况下，开发商把房产抵押出去了，银行把开发商告了，法院要查封房屋，我们只有购买合同，这个怎么维权
2019-01-13 13:33:35
律师解答共有4条
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人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。
人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。 -
房产作为抵押担保的民间个人借贷日趋活跃，可因民间抵押引起的纠纷也不少。民间借款抵押在选择借贷抵押时抵押的几种情况需要注意。
1、与最高人民法院司法解释规定相似的情况是，大部分民间借贷抵押人均是以自己的现住房(许多是唯一的住房)提供担保的。这就有可能造成债权的落空。
2、民间借贷当事人在办理房地产抵押担保时，不到房管部门办理抵押合同登记手续。仅仅将其自己住房的房产证交付债权人质押。根据我国《担保法》规定房地产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。不办理抵押登记，有可能导致抵押无效。同时，由于不办理登记，房管部门屡屡发现，在民间个人借贷中有制作假房产证交付债权人作为担保的。
3、第三人以自己所有的住房为债务人的借款做担保，不签订抵押合同。在实际操作中，第三人为债务人提供担保，为保障自己的权益，约束债务人及时履行义务，往往会要求债务人向自己提供反担保。在这种情况下，不仅要签订书面的抵押合同，而且应当签订书面的反担保合同，这样，才能敦促债务人及时还款，保障自己的住房不至于被冻结、执行。
4、根据《担保法》规定，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。民间借贷的双方当事人在借款时不签订借款合同，仅仅有借条，而借条内容过于简单。以住房作为抵押，不签订房地产抵押合同，仅以口头约定，极易产生纠纷。一旦发生法律纠纷，当事人的主张存在法律上的举证困难，即便到了法院诉讼，有时也很难保护自己的合法权益。 -
1、如果在法院执行时，无法联系上被执行人及家人的，说明被执行人及家人并不住在该房屋内，另有住处，不能证明被执行人的唯一的一套住房，可以依法执行。
2、如果确实是唯一的一套住房的，仍可以由法院依法通过评估、拍卖的方式，依法处分该房屋，所得款在执行限额内作为执行款交给申请人，余款扣除执行费用和评估、拍卖、公告等费用后，仍归被执行人所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
