尊敬的律师，我最近买了一间商铺，己交定金二十余万，并签订正式购房合同，当时售楼人员讲此店铺内有一道承重墙，有录音为证，现实际为两道承重墙，（另一道在楼梯前)，现我想退房，如打官司能胜诉吗？
2019-01-16 00:02:15
律师解答共有4条
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定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。“定金”还是“订金”，定金与订金的区别哪个能退还，确实困扰了不少人。具体来说，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保证金，定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。也就是定金不可退，订金是可以退还的。特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。定金与订金的区别，主要表现在：
一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
三、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。 -
房屋买卖中退房并不是所有的“定金”都不能退还：
1、由于开发商方面的原因，购房者在约定的期限内无法取得产权证，如果有这样的退房条件就可以要求退房。
2、开发商证件不全：开发商必须证件齐全才能盖楼卖房，如果开发商证件不全就属于违规操作，与买房人签订的合同就自然无效
3、面积误差超过3%：如果交房时房屋的实测面积与签约时住房的暂测面积比误差超过3%，则购房者可要求退房。
4、开发商未经购房者同意擅自变更房屋的户型、朝向、面积等有关设计，购房人可以根据合同要求退房。
5、因不归责于当事人双方的原因而导致的按揭合同不能办理，办理不下按揭贷款的可要求退房。
6、延迟交房：开发商超过3个月不能交房，购房者就可要求退房并返还双倍定金。
7、卖方将认购房屋转手他人或将已抵押房屋卖给购房者，卖方违约，应双倍返还定金。 -
一、在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
二、开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
三、若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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