我家是顶层六楼，属小产权但有房产证，楼下隔大约五米路的地方盖30多层小区，我们这地下石头比较多，小区开挖地基时，进行爆破，当时在我家有强烈震感，房顶有了裂缝，楼梯间也有裂缝，下雨天会漏雨，爆破期间小区开发商及当地政府都说要用他们小区的房子补偿我们，但是一直没达成协议，开发商及政府那边也一直往后拖，到现在，基本一年过去了，开发商房子当时爆破的地方，房子已经主体完工了，但开发商及政府，却说不补偿房子了，甚至说我们房子的裂缝也是自己本身就有的，只给我们房屋修理的费用，而且具体的费用还得我们自己找鉴定机构鉴定之后确定，现在我想问的是，如果鉴定，这个鉴定机构该谁找，费用谁出，现在有没有什么注意要收集的证据，我们接下去该怎么办？我们还是想让补偿房子的。谢谢
2019-01-23 11:07:24
律师解答共有4条
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我国法律规定,逾期还没有办理房产证的,应该按照商品房的买卖合同的约定来承担违约的责任,没有来约定违约金或损失的数额很难确定的,购房人则可以按照已经付了购房款的总额,参照中国人民银行所规定的金融机构关于计收逾期的贷款利息的标准来计算。出卖人应该承担的违约责任分为三种期限:
(一)商品房的买卖合同所约定的有关办理房屋所有权的登记的期限;
(二)商品房的买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房的买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 -
对于开发商不给房主办理房产证的行为，如果此房存在不可逾越的他项权，如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理产权证，业主可以起诉解除合同，要求赔偿损失。如果能够办理，而对方拖延不办，业主则可以起诉要求办理房产证，并依合同向开发商主张违约责任，赔偿损失。
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“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
