你好！关于二手房买卖纠纷，我是买家，原房主不想按约定交房，该怎么办

一手房违约金的计算，如果卖方违约，一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付。如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般以下两种情况可以退房：
1.延期交付。房屋到了卖家与购房者在买卖合同中约定的交房日后，却迟迟得不到入住通知。根据现在《司法解释》的规定，卖方经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。购房违约金如何计算？具体情况具体分析：
1.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。
2.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。
3.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。
4.因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。
5.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。
6.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。
7.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。
8.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。
9.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。
10.因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。
11.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。
12.在签订二手房买卖合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。

买二手房签合同时，要特别注意合同的效力，特别是对于合同无效和可撤销的情况。
《合同法》第五十二条规定:"有下列情形之一的，合同无效:
1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
3、以合法形式掩盖非法目的;
4、损害社会公共利益;
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第五十四条规定:"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
1、因重大误解订立的;
2、在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。"

买二手房避免买卖合同纠纷，　　　第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;第三，检查房屋本身的质量。第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
　　第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;　　第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。
主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。　　第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。　　第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。