法律问答

房屋租赁合同官司,我是被告,我收到法院传票,起诉我违约,原告的诉求是要我赔偿违约金,我可以要求法院或者原告继续履行合同吗?

2019-02-24 15:53:48
律师解答共有4条
  • 索赔合同违约赔偿的起诉需要确定起诉法院的方法,方法如下:

      
    (一)合同有约定管辖法院的,以合同约定的为准。

      
    (二)合同没有约定管辖法院,或者约定不明的,在被告住所地或合同履行地法院起诉。

      其中:

      
    1、争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;

      
    2、交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;

      
    3、其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。
  •   只要合同中有约定的,就可以起诉要求违约金。
      合同是合同各方合意的结果,合同一经签署并生效,就应严格履行,否则就应按合同约定承担违约责任。合同中的违约金条款就是为了防止一方违约而设立的,比如约定逾期支付货款的违约金多少或者违约金的计算方法,只要超过约定的付款期限付款就要承担违约责任,而不论其后是否继续履行了,二者是不冲突的。
  • 在合同履行中,当事人可享有同时履行抗辩权先履行抗辩权不安抗辩权。这些抗辩权利的设置,使当事人在法定情况下可以对抗对方的请求权,使当事人的拒绝履行不构成违约,可以更好地维护当事人的利益。
      ①同时履行抗辩权。当事人互负到期债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
      ②先履行抗辩权。当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方示履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
      ③不安抗辩权。不安抗辩权的行使分为两个阶段:第一阶段为中止履行。应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情况之一的,可以中止履行:经营状部分严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;丧失商业信用;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
    第二阶段为解除合同。当事人依照上述规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。
     但是,不安抗辩权的行使是有一定条件和限制的。如无确切证扰证明对方零部件失履行能力而中止履行的,或者中止履行后,对方提供适当担保时而拒不恢复履行的,不安抗辩权人承担违约责任。
  • 房屋租赁纠纷的类型及解决方式:
    (1)承租人不履行合同,拖欠租金纠纷。
    这类纠纷是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。企业和个人租赁房屋进行生产、经营、办公,因经济效益发生负增长,随之发生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租赁纠纷;个别住宅出租屋也存在这个情况。
    出现拖欠租金纠纷后大致会出现三种处理方法:
    ①租赁双方协商一致,要么承租人及时付清租金,要么出租人同意延期支付,不涉及租赁合同的其他方面。②在解决拖欠租金问题的同时,租赁双方还就由此产生的违约责任问题一并解决,继续履行租赁合同。
    ③解除租赁合同。对已失去继续履行合同基础的租赁关系,或由双方协商解除合同,或由一方起诉而终止。
    (2)不签订书面合同,或合同不规范,主要内容不完备,双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。
    由于租住双方缺乏法律知识,或怕麻烦、图简便,特别是农村股份公司村民出租房屋时,很少签订书面合同,更是留下了纠纷的种子。
    (3)损害赔偿纠纷。房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿、承租人擅自对房屋所作的装修如何赔偿等。
    从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,承租人对房屋所作的装修如何赔偿。
    (4)房屋租赁期间出售的优先权纠纷。
    在房屋租赁期间,出租人可以出售房屋,但根据我国合同法规定,在相同条件下,承租人有优先购买该房产的权利。
    出租人在出售房屋之前应按规定时间(深圳市规定应提前一个月)书面通知承租人。
    (5)转租纠纷。
    这属于出租人没有租赁权而出租房屋,房屋的所有权人不予以追认而发生的纠纷。
    按规定,承租人转租房屋时应得到出租人的同意,否则出租人有权解除租赁合同。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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