开发商不退认购书定金，认购书上写的暂定建筑面积43平，但是实际房屋面积才30平，另外我有开发商把办公楼改成公寓的视频和销售虚假宣传的证据，我是直接去住建部投诉还是和他们协商？
不正当竞争
2022-11-02 08:26:03
律师解答共有3条
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开发商不退定金可以找当地房产管理部门投诉。开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金，如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。
这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，有失合同公平、公正的原则。法律依据：《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 -
1、房屋认购协议签订后，购房者不能证明开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的，无权要求返还定金；
2、购房者与开发商签订房屋认购协议并交纳定金后，就认购协议外条款未能达成一致的，可以要求返还定金；
3、购房者与开发商均无法证明是对方原因导致未签订房屋认购协议的，可以申请恢复原状，退还定金；
4、开发商已公示商品房买卖合同正式文本，购房者在以公示文本不公平为由拒绝签约的，法院不支持返还定金。 法律依据：为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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买房人与开发商之间签订的《房屋认购协议》中交付的定金明确了是定金的，并且不超过法定比例的20％的，是没有理由主张返还。但是实践中，还有几个补救的办法可以尝试：
1、开发商是否取得《商品房预售许可证》。如果开发商没有取得《商品房预售许可证》，开发商在法律上没有权利出售该商品房，这个时候可以和开发商协商退定金，协商不了可以投诉举报。如果开发商在双方约定签订正式网签合同前，没有取得预售许可证，仍是开发商违约，买房人主张返还定金。
2、审查认购书是否有不公平、不合理的条款。如果认购书存在不公平、不合理的条款，买房人可以和开发商协商变更合同内容，如果双方协商不成的，那也可以因为不能归于买受人的责任，主张开发商返还定金。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
