您好，律师，我前两天通过中介买了个二手房，当天签了买卖合同，并交了一万元订金，第二天家人不同意，我们决定不买了，将一万元给了房主当违约金，当时房主没说什么，只说让中介继续卖，但我们回来细读合同，有写买方违约卖方有权单方做废合同，并让买放赔偿全房款的20%做为对他的补偿，当然签合同时房产证上是夫妻二人的名字，但只有妻子一人签字，请问合同生效吗？我们用赔偿吗
2019-05-16 14:35:20
律师解答共有4条
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订金是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。
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如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。
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（要注意“定金”和“订金”在法律上是完全不同的，订金可以退，定金则一般不退，不知你的收据或发票上写的是订金还是定金）。
但是，小产权房不收法律保护，因此你们签订的购房合同无效，因此你们之间不成立购房合同，所以他收你的订金必须全额退还。
因此你一定要保管好订金收据。
此外，虽然从法律上讲可以要回来，但打官司劳神伤财。因此你先跟他们讲道理，他若坚决不退，你可以让他们少退一些，若他们还不退，你可以打110让民警来调解，若还不退就打官司。
前提是你必须出具他们开具的订金收据，或者其他能证明你交过订金的证据。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
