租赁房屋20年，租金一次性全部交清。经营了4年，赶上企业破产，要整体拍卖，我的装潢装修，投资损失及剩余租金如何计算？如何讨回？

破产企业财产拍卖的注意事项有以下几点：　　
1、提醒竞买人防范风险　　
2、破产企业财产拍卖的限制　　①国有资产拍卖的限制(评估报告不再经国资委确认，实行备案制);　　②土地使用权拍卖的限制(出让土地经评估后拍;划拨土地补缴出让金;集体土地经行政部门同意后办理手续再行拍卖;租赁土地不能拍卖。)　　③破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖限制(禁止流通物：国家收回;限制流通物：必须转让给具备接受资质的竞买人)　　④成套设备的拍卖限制(整体出售)　　
3、注意防范破产企业财产拍卖中的潜在风险(如下)。　　拍卖破产企业怎样防范破产企业财产拍卖中的风险?　　
1、破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。法律空白会给拍卖操作带来很大不便和潜在的风险。　　
2、破产企业财拍卖的地方性政策不一致。这些规定总体一致但各具地方特色，这使破产企业拍卖不能在全国范围内流动，使破产企业财产拍卖失去应有的优势。　　
3、破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。　　
4、协助做好破产企业职工工作。　　除开上述问题值得重视之外，其他如委托合同签订时双方需约定的事项、各方责权利等的协商、债权人的思想工作及疑虑的解除、拍卖的程序、拍卖会场的秩序维持、对可能出现的问题的处理预案等也是应该加以注意的，只有这样才能确保破产企业财产拍卖的顺利进行。　　●破产企业财产在拍卖前应当说明哪些问题?　　
1、拍卖的时间、地点，拍卖标的展示的时间、地点以及参加竞买应当办理的手续;　　
2、明确是破产企业财产拍卖，拍卖企业应对破产企业及其财产作情况说明;　　
3、拍卖标的为不动产的，要说明有无出租情形;　　
4、拍卖标的有无使用限制，对于限制流通物，必须由符合国家规定的有专营资格的企业竞买、使用;　　
5、其他需要说明的问题和瑕疵告之。

破产流程是指从启动破产程序到破产程序终结的一系列程序。在这个过程中，参与者包括法院、债务人、债权人和管理人，根据新破产法的规定，破产程序主要包括以下几个部分：
1、破产申请与受理。
破产申请是指债务人或债权人向法院申请宣告破产的行为，这是破产程序启动的标志。在收到破产申请之后，法院决定是否受理该申请。法院受理申请后，应同时指定管理人。
2、债权申报，是指债权人在破产程序开始之后向管理人呈报自己享有的债权以参加破产程序的行为。
3、债权人会议，由债权人组成，对破产程序中的某些事项进行表决，并对管理人进行监督。
4、重整，这是新破产法参照国际先进立法模式引进的新制度，重整的开始既可以是在破产申请之后，也可以由债务人直接向法院提出申请。
（不是必经环节）
5、和解，是指债权人和债务人就债务人延期还债、减免债务等协商而达成的协议。和解也可以在破产申请之后，或由债务人直接向法院提出申请而开始。（不是必经环节）
6、破产宣告。
债务人即可能因为法院受理破产申请之后由于资不抵债而被宣告破产，也可能因为重整程序终止或者和解失败而被宣告破产。
7、破产清算，法院在对债务人进行破产宣告之后，即由管理人对破产财产进行变价分配。
8、破产终结。破产终结即可能由于破产清算完毕而导致，也可能由于重整的结束或者和解协议的执行而导致。