房产开发商预售商品房给外地客户，向其缴纳首付，延期至有一年社保再签《商品房买卖合同》等相关手续，会有风险吗？

转让预售商品房要注意什么?　　
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。　　预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。　　
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除　　借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。　　
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。

您好，商品房买卖合同无效的情形一共有一下十二种：
一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。　　处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。　　处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。　　
二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。　　
八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　
九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　
十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　
十一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。　　处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　
十二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。
标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。
水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。