房屋开发商向银行抵押土地，能否出售房屋？
房屋产权
2023-06-01 14:46:08
律师解答共有3条
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法律分析：一般情况下，土地抵押必须连同土地上的建筑、附属物一并抵押，但经银行同意的，抵押土地上的建筑物仍可出售。
开发商的开发用地设立了抵押，表明在该土地使用权上已有他项物权的存在。法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围。
第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 -
楼盘土地使用权抵押后开发商非经银行同意不可以销售商品房。由于银行尚未完全收回贷款及贷款利息，开发商将作为抵押物的商品房进行转让势必影响银行实现债权，故一般要求开发商结清银行贷款、注销抵押权后进行销售，或与银行和房管部门达成三方协议设立监管账户，取得银行同意解封售房。
法律依据：《民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 -
银行抵押房产可以卖，但是必须要经过银行的同意。法律明确规定了，出售抵押财产必须经抵押权人银行批准。房屋贷款还清后，银行将自动失去抵押权人的身份。因此，在还清贷款后，银行会出具贷款结清证明，并持此证明到房管部门办理解除抵押手续。
此时，房地产交易属于完全产权，没有负担瑕疵，可以放心交易。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十二条
土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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