您好，如何查询房屋有没有销售许可证或者预售许可证

按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以起诉要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发管理部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。　　开发商预售商品房应出示《商品房预售许可证》，预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致以及是否包含所要预购的商品房。　　未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。　　房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。　　购买商品房时应注意审查开发商是否具备一定的资质或者是预售条件，否则购买的商品房就无法拿到房产证或者是无法入住，具体应注意审查下列事项：　　
1、《商品房预售许可证》或者竣工验收合格证明(或者开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于房产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息，应与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等相符。　　
2、房地产开发企业的营业执照、委托销售的代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或者委托销售证明应当真实有效。