一种观点认为,既然房屋没有产权证,因此签定的《房屋买卖合同》是无效的。另外一种观点认为,没有取得产权证,只是过户不能,但不影响
合同效力,是有效合同。由于是交易不能,所有出卖方要承担
违约责任。
1、《房地产管理法》第38条规定的是“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。“权属证书”与“房产证”并不是等同的。“权属证书”应当是广义的,应理解为产权证书及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料,如:已经备案的商品房买卖合同,已经付清房款的付款凭证,开发商出具的产权证明书等都可以视为拥有所有权的证明材料。
2、《房地产管理法》第38条规定中的“不得转让”应理解为不发生
物权的转移,但不影响房屋买卖
合同的效力。如将未取房产证的房地产买卖合同一律认定为无效合,不利于保护善意一方当事人的合法权益,也有强奸“意思自治”之嫌。
3、对于当事人之财产自由处分权利,只要其处分不影响,不侵犯第三人合法利益和社会公共利益,法律就不应当干涉。如上述案件,开发商认可房屋归香港人所有,香港人也有已经房地产管理局备案的售房合同,房价也已交清,对此没有任何异议之房地产,当事人自由处分,法律就不应加以干涉,房地产管理部门也完全可以据此把房产证直接办到买受人名下。
4、《合同法》52条之“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”规定,违反的“法律、行政法规”应当是直接涉及他人的合法权益或社会公共利益之规定,如违反之,将直接损害他人合法权益或社会公共利益。如果把一些为维护行政管理秩序的法律规定用来限制民事基本权利,结果是维护行政机关利益,损害民事主体利益,这显然是不公平的。