我于 7月购买了一套商品房，计划是在 10月入住，但是由于开发商没有能按时交付，推到12月份才发交房通知，我们在验收房子发现质量有很大的问题，经过多次协商没有进展，希望能退房，请问我应该怎么办理？由于是公积金贷款，退房后能否将贷款记录取消？恳求帮忙！！

1、办理解除抵押登记手续
在实践中，提搜索前还款很难操作，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或者变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商决不会吃这个亏。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。
银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。
我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

办理贷款后，贷款人不履行还款责任，担保人需要按照担保合同履行担保责任
　　如果是连带担保的，债权到期之后，债权人可以选择要求债务人、连带担保人承担还款责任。
　　如果约定一般担保的，在借款人不能履行还款义务时，债权人就可以要求保证人承担保证责任。
　　《担保法》
第十六条　保证的方式有：
　　
（一）一般保证；
　　
（二）连带责任保证。

住房公积金贷款办理需要的材料及流程：
1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：
(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;
(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;
(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;
(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;
(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;
(六)公积金中心要求由第三方担保人做担保，并缴纳担保费用，由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。
(七)公积金中心要求提供的其他资料。
2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。
3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。
4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。公积金贷款条件：
1、具有完全民事行为能力，足额缴纳住房公积金的在职职工;
2、连续正常缴存住房公积金满十二个月以上;
3、在行政区域内购买、建造自住住房，并已付清规定首付比例以上购房款;
4、个人信用良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;
5、同意以所购建的住房作为贷款的抵押物，或提供管理中心认可的担保方式担保。