法律问答

我买一套商品房，住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有，预售第一天买的，全款，一年后过了一个月开发商冲冲交房，售楼小姐说领了钥匙就算交房了，又过了一年现在还没有两书盖章，怎么维权，

2018-08-17 01:11:36

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律师解答共有3条

由于开发商迟迟不能交房，开发商需要赔付因此引起的违约金给业主，如果商品房预售证都没有办出来，业主可以有权要求退房，或者开发商延期交房引起的相关损失。可以要求开发商赔偿违约金
或者可以根据合同的内容上诉人民法院

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2018.08.17 01:05:36 解答

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预售商品房再转让的问题，也就是炒“楼花”问题，是房地产业界争论的一个问题。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金，促进房地产业的发展;但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。
　　从相关的司法解释来看，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度;在《城市房地产管理法》颁布之后，则完全肯定了预购商品房转让的合法性。
　　同时，从合同法的角度分析，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可以认定转让合同有效。因为，预购人将正在建设中没有取得所有权的房屋进行转让，并不是属于处分房屋的所有权的行为，只是将自己作为预购合同中的预购人的债权、债务转让给第三人。
在实务中，根据预购人在转让时对预购合同的履行情况，可以将这一转让分为债权转让和债权债务概括转让。　　在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合法的债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转让房屋所有权的权利转让给了第三人。
转让债权的行为无须经过债务人的同意，只要通知债务人即可，但预售合同中约定禁止转让的除外。　　在预购人仅支付部分房屋价款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权债务的概括转让。
即预购人将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时，也将自己应当承担的剩余付款义务转让给第三人。此时，预购人这一转让行为必须经过开发商的同意，否则转让行为无效。
　　转让合同的订立有两种方式，一是预购人向受让人提交预售人同意转让的书面意见，该书面文件成为转让合同的组成部分;二是预售人直接在转让合同中签署同意转让的意见。应注意的是，转让合同订立之后，当事人应当向房地产交易管理部门申请转让合同登记。
此种登记仍属于备案性质的登记，它是国家实施房地产交易管理和交易税收的重要依据，但并不是转让合同本身的生效要件。同时，借助房地产管理部门的管理，可以有效防止预购人一房二卖，保护受让人的利益。

房产纠纷律师团队

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2018.08.17 01:09:14 解答

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按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。

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2018.08.17 01:11:36 解答

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